Sektöre özel reklam yönetimi

Emlak Reklam Yönetimi: Google Ads ve Meta Kampanyaları

Ev arayan kişi Google'a önce portalın adını yazar, sonra semti, oda sayısını ve bütçesini ekler; mülk sahibi ise 'evimi satmak istiyorum' diye arar. Emlak reklam yönetiminde bu iki tarafı ayrı kampanyalarda ele alıyor, her tıklamayı ilgili ilana ya da değerleme formuna götürüyor, arama, WhatsApp ve form taleplerini ilan numarasıyla ölçüyoruz.

Semt ve ilan aramalarıMülk sahibi kampanyasıArama ve WhatsApp ölçümüNegatif kelime listesiİlan kurallarına uyum
  • Google Partner
  • Talha Aslan ve ekibi
  • Türkçe, İngilizce, Almanca

Kısaca

Emlak reklam yönetimi; alıcı, kiracı ve mülk sahibi aramalarını ayrı kampanyalarda karşılayan, reklamı ilgili ilana ya da değerleme formuna bağlayan ve talepleri ilan numarasıyla ölçen bir Google Ads ve Meta kurgusudur. Türkiye'de yetki belgesi ve üç gün kuralı reklamın bağlı olduğu ilanı da kapsar; satılan ilanın reklamı durdurulur. Proje satışında video ve görsel kampanyalar devreye girer.

Talha Aslan ve ekibiSon güncelleme:

Neden ayrı ele alıyoruz

Emlak reklam hesaplarında en sık gördüğümüz sorunlar

Emlakta tıklayan herkes alıcı değildir: portal arayan, kira bedeli araştıran, emlak danışmanlığı işi arayan kişi de aynı kelimeleri yazar. Genel bir kampanya şablonu bu farkı ayırmaz.

Bütçe portal aramalarına gidiyor

'Satılık daire' gibi geniş aramalarda tıklayanların bir kısmı aslında bir portalı arıyor ve ofis sitesinde birkaç saniye kalıp geri dönüyor. Eşleme türleri ve negatif kelimeler ayarlanmadığında bütçe sessizce bu ziyaretlere akıyor.

Satılmış ilanın reklamı yayında

Reklam bir ilana ya da ilan listesine bağlıysa ilan satıldığında reklam da durmalı. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik satış, kiralama, vazgeçme ya da yetki sözleşmesinin bitmesini izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verilmesini istiyor; elle yönetilen kampanyada bu adım kolayca atlanıyor.

Talep ilanla eşleşmiyor

Reklamdan gelen arama ya da WhatsApp mesajı hangi ilan için geldiğini söylemiyor. Danışman müşteriye ilanı sorarak başlıyor, hesap da hangi semtin ve hangi ilan türünün talep getirdiğini hiç öğrenemiyor.

Reklamların hepsi alıcıya

Ofisin asıl sermayesi portföy, ama bütün reklamlar alıcıyı hedefliyor. 'Evimi satmak istiyorum' ya da 'dairem kaç para eder' diye arayan mülk sahibine ulaşan bir kampanya yoksa yeni yetki sözleşmeleri yalnız tavsiyeye kalıyor.

Ölçüm ilk formda bitiyor

Konut kararı haftalar, bazen aylar sürüyor. Hesap yalnız form gönderimini dönüşüm sayınca akıllı teklif, yer göstermeye hiç dönmeyen talepleri getiren aramalara daha çok teklif vermeyi öğreniyor.

Meta formu zayıf talep topluyor

Tek dokunuşla dolan form çok talep getirir; bir kısmı telefona çıkmayan ya da bütçesi ve bölgesi uymayan kişilerdir. Soru eklenmemiş ve CRM'e bağlanmamış bir formda danışmanların zamanı bu taleplere gidiyor.

Kaynaklar: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, madde 14 (Mevzuat Bilgi Sistemi)

Önerdiğimiz kurgu

Alıcıyı ilana, mülk sahibini değerlemeye götüren kampanya

Emlak hesabını niyet sırasına göre kuruyoruz. Marka araması bir kampanyada, semt ve oda sayısıyla yapılan satılık ve kiralık aramaları ayrı kampanyalarda, mülk sahibinin değerleme ve satış aramaları kendi kampanyasında duruyor. Her reklam, aramadaki semte ve ilan türüne uyan bir listeye ya da ilan sayfasına gidiyor; ana sayfaya giden genel bir reklam bırakmıyoruz.

Meta tarafında ilan fotoğraflarıyla karusel reklamlar, yeni projeler için video ve form kampanyaları kuruyoruz; ayrıntısı Meta reklam yönetimi sayfasında. Talep danışmana ulaşsın ve takip edilsin diye form ve WhatsApp akışını talep toplama kurgusuyla birlikte planlıyoruz. Reklamın götürdüğü sayfa zayıfsa bunu açıkça söylüyor, gerekirse emlak web sitesi tarafında çözüyoruz.

Stratejiyi Google Partner Talha Aslan kuruyor, kurulumu ve haftalık optimizasyonu deneyimli ekibimiz yürütüyor. Kampanyalar sizin Google Ads ve Meta hesabınızda koşuyor; harcama doğrudan platforma sizin kartınızdan gidiyor.

  • Alıcı, kiracı ve mülk sahibi için ayrı kampanyalar
  • Semt ve ilan türüne göre reklam grupları
  • Arama, WhatsApp ve form ilan numarasıyla ölçülür
  • Satılan ilanın reklamı portföyle birlikte durur
  • Hesap sizde, harcamadan komisyon yok
Önerilen hesap yapısı

Reklam hesabı

  • MarkaOfis adıDanışman adları
  • SatılıkSemt ve satılık daireOda sayısı ve bütçeSite ve proje adları
  • KiralıkSemt ve kiralık daireEşyalı ve öğrenciye kiralık
  • Mülk sahibiEvimi satmak istiyorumDaire değerlemeEvimi kiraya vermek istiyorum
  • Proje satışıDemand Gen ve YouTubePerformance MaxMeta video ve form
  • Yeniden pazarlamaİlan sayfası ziyaretçileriFormu yarım bırakanlar

Her kampanyanın kendi bütçesi var; mülk sahibi kampanyası alıcı aramalarıyla aynı bütçeyi paylaşmıyor.

Size uygun kampanya

Semt ofisi mi, proje satışı mı, yabancı alıcı mı?

Üçü de aynı ölçüm temeliyle başlar; farkı kanal karışımı ve satışın ne kadar sürdüğü belirler.

Semt ofisi

Bölgesinde çalışan emlak ofisi

Alıcı semt adıyla arar; kampanya çalışılan semtlerle sınırlı kalır ve mülk sahibine de ulaşır.

  • Semt ve ilan türüne göre arama kampanyası
  • Değerleme ve satış talebi kampanyası
  • Tıkla ara ve WhatsApp öne çıkar

Proje satışı

Müteahhit ve proje satış ofisi

Yeni çıkan bir projeyi henüz kimse aramaz; talep önce görsel ve videoyla yaratılır, sonra aramada yakalanır.

  • Demand Gen, YouTube ve Meta video
  • Proje adı ve marka aramaları
  • Satış ofisi ziyareti ve geri arama ölçümü

Yabancı alıcı

Yurt dışına satış yapan ofis

Alıcı başka bir ülkeden ve kendi dilinde araştırır; kampanya o dilde ve o ülkenin konut reklamı kurallarıyla kurulur.

  • Dil başına ayrı kampanya ve reklam metni
  • Hedef ülkenin konut reklamı kuralları
  • O dilde yanıt veren iletişim kanalı

Emlak reklamına özel

Bir emlak reklam hesabında olması gerekenler

Bu başlıklar, emlak hesabı kurarken en çok karar verilen noktalardan oluşuyor.

İlan kurallarına bağlı reklam

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ilanlarda yetki belgesi numarasını, işletme adını, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini, iletişim bilgisini ve varsa enerji kimlik bilgilerini istiyor; yetkili olunmayan taşınmaz için ilan verilmesine izin vermiyor. Reklamı yalnız yetki sözleşmesi olan ilanlara bağlıyor, bu bilgilerin reklamın götürdüğü sayfada yer aldığını kontrol ediyoruz; nihai hukuki değerlendirme ofisinize ait.

Negatif kelime listesi

Aracısız satış anlamındaki 'sahibinden' aramaları, iş ilanı ve danışman alımı, emlak vergisi, tapu harcı ve yetki belgesi sorguları baştan negatif listeye giriyor. Liste her hafta arama terimleri raporuyla güncelleniyor.

Arama ve WhatsApp dönüşümü

Reklamdaki arama öğesi, sitedeki tıkla ara ve WhatsApp düğmesi ayrı dönüşüm olarak sayılıyor; WhatsApp mesajı ilan numarasıyla açılıyor, böylece hangi ilanın talep getirdiği kayda geçiyor.

Uzun satış için çevrimdışı dönüşüm

Talep CRM'de yer gösterme ya da teklif aşamasına geçtiğinde bu bilgi Google Ads'e geri aktarılabiliyor. Böylece teklif stratejisi form sayısından değil, gerçekten ilerleyen taleplerden öğreniyor.

Yurt dışındaki alıcı için kurallar

Google, ABD ve Kanada'da konut reklamlarında yaş, cinsiyet, ebeveynlik ve medeni durum ile posta kodu hedeflemesine izin vermiyor. Meta da ABD, Kanada ve Avrupa'nın bazı bölgelerini hedefleyen konut reklamlarının özel reklam kategorisi olarak beyan edilmesini ve yalnız onaylı hedeflemeyle yayınlanmasını istiyor.

Bütçe ve sezon mantığı

Kiralık talebi çoğu bölgede okul ve iş dönemi başlarken, satılık talebi kredi koşulları değiştiğinde hareketlenir. Bütçeyi tek bölge ve tek ilan türüyle başlatıp veri geldikçe genişletiyoruz; ön hesap için Google Ads bütçe hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kaynaklar: Google Ads politikası: Kişiselleştirilmiş reklamcılık (konut, istihdam ve tüketici finansmanı) · Meta Reklam Standartları: Ayrımcı uygulamalar ve özel reklam kategorisi · Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, madde 14, ilan kuralları

Karşılaştırma

Genel kampanya mı, emlak için kurulan kampanya mı?

KonuGenel kampanya şablonuEmlak için kurulan kampanya
Anahtar kelimelerGeniş 'satılık daire' ve 'emlakçı' kelimeleriSemt, oda sayısı, site adı ve mülk sahibi aramaları
Negatif kelimelerHiç yok ya da kurulumda bir kez eklenmişPortal, iş ilanı, vergi ve harç aramaları her hafta ayıklanır
Açılış sayfasıAna sayfaAramaya uyan ilan listesi ya da ilan sayfası
Satılan ilanReklam yayında kalırPortföy değişince reklam da durur
DönüşümYalnız form gönderimiArama, WhatsApp, form ve CRM'den yer gösterme aşaması
Portföy kazanımıHesapta yer almazMülk sahibi için ayrı değerleme kampanyası

Hızlı kontrol

Emlak reklam yönetiminin kapsamı

Temel reklam maddeleri: hesabınızda var mı?

0 / 6 hazır İşaretledikçe reklam hesabınızın durumu burada görünür.

İhtiyaca göre eklenir

  • Meta karusel ve form reklamları
  • Proje için Demand Gen ve YouTube
  • CRM'den çevrimdışı dönüşüm aktarımı
  • Yabancı alıcı için dil başına kampanya
  • Performance Max
  • İlan sayfası ziyaretçilerine yeniden pazarlama

Bu listeden hangilerinin gerektiğini ön görüşmede birlikte seçiyoruz.

Portföyünüzü ve bölgenizi konuşalım

Çalıştığınız semtleri, ilan sayınızı ve mevcut reklam hesabınızı paylaşın; ilk görüşmede kampanya yapısını ve ölçüm planını birlikte çıkaralım.

Süreç

Denetimden optimizasyona dört adım

  1. Hesap denetimi

    Mevcut hesabınız varsa önce denetleriz: yapı, eşleme türleri, negatifler, izleme. Çoğu hesapta ilk kazanç israfı kesmekten gelir.

  2. Ölçüm ve kurulum

    Dönüşüm izlemeyi kurar, kampanyaları hedefe göre yapılandırırız; açılış sayfasını ve teklif stratejisini hedefle hizalarız.

  3. Optimizasyon

    Bütçeyi kâr üreten kampanyalara kaydırır; arama terimlerini, negatifleri, teklifleri ve reklam metinlerini her hafta veriye göre iyileştiririz.

  4. Raporlama ve ölçek

    Sonuçları işletme diliyle raporlar, kazanan kelimeleri SEO stratejisine aktarır, ölçek kararlarını veriyle veririz.

Ücretsiz araçlar

Emlak reklamlarınızı bugün ücretsiz ölçün

Bütçe planlamadan önce mevcut hesabı ve kelimeleri bu araçlarla kontrol edin; ilan numaralı WhatsApp bağlantısı da burada hazırlanıyor. Araçlar ücretsiz, kayıt istemiyor.

Reklam

Google Ads Hesap Analizi

Anahtar kelime ve kampanya raporlarınızı 14 kontrolle denetler: boşa harcama, Kalite Puanı, yinelenen kelimeler, bütçe ve sıralama kaybı; sağlık puanı ve aylık kayıp tahmini verir.

Reklam

Google Ads Bütçe Hesaplama

TBM, dönüşüm oranı ve hedefinizden yola çıkarak Google Ads için gereken aylık ve günlük bütçeyi, EBM'yi ve ROAS'ı hesaplar.

Reklam

Anahtar Kelime Eşleme Aracı

Anahtar kelimeleri geniş, sıralı ve tam eşlemeye çevirir, kelime listelerini birleştirip Google Ads'e hazır liste üretir.

Reklam

Google Ads Reklam Önizleme

Duyarlı arama reklamının 15 başlığını ve 4 açıklamasını karakter sınırıyla yazın; reklamın Google'da mobilde ve masaüstünde nasıl görüneceğini önizleyin, CSV olarak alın.

Analitik

UTM Link Oluşturucu

Google Ads, sosyal ve e-bülten şablonlarıyla doğru UTM parametreli linkler üretin.

Tüm ücretsiz araçlar

Nasıl çalışıyoruz

Emlak reklam hesabına nasıl yaklaşıyoruz

Emlak sektöründe reklam hesabını yönettiğimiz bir müşteri projemiz henüz yok; emlak ofisleri için ilan siteleri kurduk. Bu yüzden sonuç vaadi yerine çalışma yöntemimizi paylaşıyoruz. Diğer işlerimizi referanslar sayfasında görebilirsiniz.

Önce ölçüm

Kampanya açmadan önce arama, WhatsApp, form ve değerleme talebinin nasıl sayılacağını sizinle birlikte tanımlıyoruz. Ölçülemeyen bir kampanyaya bütçe ayırmıyoruz.

Dar başla, veriyle genişle

İlk ay tek bölge ve tek ilan türüyle başlıyor, arama terimlerinden öğrendiklerimizle yeni semtlere ve ilan türlerine açılıyoruz.

Portföyle aynı ritim

Satılan, kiralanan ya da yetkisi biten ilanların reklamını durdurmak için portföy değişikliklerini haftalık iş listesine alıyoruz; güncel ilan listenizi bizimle paylaşmanız yeterli.

Hesap ve veri sizde

Google Ads ve Meta hesapları sizin adınıza açılıyor, harcama sizin kartınızdan gidiyor ve harcamadan komisyon almıyoruz; yaptığımız her işi CRM'de görüyorsunuz.

Tüm referanslar

Sık sorulanlar

Emlak reklam yönetimi hakkında sorulanlar

Burada olmayan bir sorunuz varsa yazın; yanıtını ve yazılı teklifi iletelim.

Sıradaki adım

Emlak kampanyanızı birlikte planlayalım

15 dakikalık ücretsiz görüşmede bölgenizi, portföyünüzü ve hedefinizi konuşalım; hesap yapısını, ölçüm planını ve yazılı teklifi hazırlayalım.

Kapsamlı rehber

Emlak Reklam Yönetimi Rehberi: Tıklamadan Yer Göstermeye Kampanya

Talha Aslan ve ekibiSon güncelleme: 14 dk okuma

Bir emlak ofisinin reklam hesabı, sattığı şey kadar karmaşıktır: her ilan tek ve geçicidir, aynı semtte alıcı, kiracı ve mülk sahibi aynı anda arama yapar, karar da haftalar sürer. Emlak reklam yönetimi bu yüzden kampanya açmaktan çok, portföy değişimini, telefon trafiğini ve danışman takibini tek bir ölçüm hattına bağlama işidir.

Bu rehberde bir ofisin ya da proje satış ekibinin reklam hesabını kurarken sırasıyla verdiği kararları ele alıyoruz: hangi kanalın hangi anı yakaladığı, hesap yapısı, kelime ve negatif listeleri, ölçüm, kitleler, kurallar, bütçe mantığı ve raporlama. Her bölümde doğrudan uygulayabileceğiniz bir kontrol listesi ya da adım bulacaksınız.

Konut arayan kişinin yolculuğu ve kanal eşleşmesi

Konut arayan kişi tek bir aramayla karar vermez; önce bölgeyi tanır, sonra ilanları karşılaştırır, en sonda bir ofisle konuşur. Her aşamada başka bir kanal işe yarar, bu yüzden emlak reklam yönetimi kanalları aşamalara göre dağıtarak başlar.

  • Keşif: Taşınmayı düşünen ama henüz semt seçmemiş kişi Instagram, Facebook ve YouTube'da gezinir; burada video ve görsel kampanyalar, özellikle yeni projelerde, ilk teması kurar.
  • Daraltma: Kişi semt, oda sayısı ve site adıyla aramaya başlar; Google arama kampanyaları bu noktada en net niyeti yakalar.
  • Karşılaştırma: Birkaç ilana bakmış ama aramamış ziyaretçiye yeniden pazarlama ile benzer ilanlar ya da yer gösterme daveti gösterilir.
  • Karar: Telefon, WhatsApp ve harita üzerinden ofise ulaşma burada devreye girer; arama öğesi ve konum öğesi bu anın araçlarıdır.

Mülk sahibinin yolculuğu daha kısadır: satmaya ya da kiraya vermeye karar verdiğinde değerleme arar, birkaç ofisle görüşür ve yetki verir. Bu tarafta keşif kampanyasından çok, değerleme aramalarını yakalayan arama kampanyası ve hızlı geri dönüş belirleyicidir. Hesabı kurmadan önce ofisinizin hangi aşamada en çok müşteri kaybettiğini danışmanlarınıza sorun; bütçenin ilk kısmı oraya gider.

Hesap yapısı, konum ayarı ve kampanya adlandırma

Emlak hesabında kampanya sınırını bütçe kararı belirler: birbirinden bağımsız harcaması olması gereken her hedef ayrı kampanyadır. Marka, satılık, kiralık, mülk sahibi ve proje satışı bu nedenle aynı kampanyada birleştirilmez.

Konum ayarı emlakta sık atlanan bir karardır. Google Ads, hedef konumda bulunan kişilerle bu konuma ilgi gösteren kişileri ayırmanıza izin verir. Semt ofisinde kiralık kampanyası için genellikle yalnız bölgede bulunan kişileri hedeflemek mantıklıdır; başka şehirden taşınacak alıcıyı ya da yurt dışındaki yatırımcıyı hedefleyen satılık kampanyasında ise ilgi gösterenleri dahil etmek gerekir. Bu ayrımı kampanya bazında yapın, hesap genelinde tek ayarla bırakmayın.

Adlandırma, aylar sonra raporu okunabilir kılar. Önerdiğimiz kalıp şu sırayı izler:

  1. Kanal ve kampanya türü (Arama, Demand Gen, Performance Max).
  2. Hedef taraf (alıcı, kiracı, mülk sahibi, proje).
  3. Bölge ya da semt grubu (örneğin sahil semtleri, merkez semtler).
  4. İlan türü (daire, villa, arsa, işyeri).
  5. Dil, yalnız yurt dışı kampanyalarında.

Reklam grupları ise semt ve oda sayısı kırılımında kurulur; bir grupta aynı açılış sayfasına gidebilecek kelimeler bulunur. Bir semtte o anda ilanınız yoksa o grubu duraklatmak, boş listeye trafik göndermekten daha dürüsttür.

Marka kampanyasını küçümsemeyin. Ofis adınızı ya da danışmanlarınızın adını arayan kişi zaten sizi tanır, ama portallar ve rakip ofisler bu aramada üstte görünebilir. Düşük harcamayla çalışan bir marka kampanyası bu kişiyi doğrudan aramaya ya da ilan listesine taşır ve diğer kampanyaların raporunu da temiz tutar.

Semt, oda ve site aramalarına göre kelime kümeleri

Emlakta verimli kelime, aramanın içinde bir konum ve bir ilan özelliği taşıyan kelimedir. "Satılık daire" tek başına çok geniştir; "Kadıköy satılık 3+1" ya da bir sitenin adı ise ilan listesine birebir eşlenebilir.

  • Konum ve tür: semt ya da mahalle adıyla birlikte satılık, kiralık, daire, villa, müstakil ev aramaları.
  • Özellik: oda sayısı, bahçeli, deniz manzaralı, eşyalı, asansörlü, otoparklı, metroya yakın gibi nitelikler.
  • Site ve proje adları: bilinen sitelerin ve yeni projelerin adlarıyla yapılan aramalar; burada rakip proje adlarını marka kurallarına dikkat ederek ayrı tutun.
  • Finansman niyeti: krediye uygun, takaslı gibi ifadeler; bu kişiler genellikle kararın yakınındadır.
  • Mülk sahibi: evimi satmak istiyorum, dairem ne kadar eder, kiracı bulmak istiyorum gibi değerleme ve yetki aramaları.

Eşleme türünde başlangıçta tam ve sıralı eşleme ile kontrollü bir liste kurup, arama terimi raporu birikince geniş eşlemeyi yalnız akıllı teklif ve sağlam dönüşüm verisi olan kampanyalarda denemek daha güvenlidir. Hangi kelime parçalarının bütçe yediğini görmek için arama terimlerini arama terimi analiz aracı ile kelime gruplarına ayırmak, tek tek terim okumaktan çok daha hızlı sonuç verir.

Negatif kelimeler ve kampanyalar arası çakışma

Emlak hesabında negatif liste iki iş görür: alakasız aramayı keser ve kampanyaların birbirinin trafiğini çalmasını önler. İkinci iş, ilki kadar önemlidir ve çoğu hesapta hiç yapılmaz.

Alakasız arama için ilk listeye girmeye aday terim grupları şunlardır:

  • Kariyer: emlak danışmanı iş ilanı, emlakçılık kursu, emlak lisansı, maaş.
  • Resmi işlem: emlak vergisi, tapu harcı, değerli konut vergisi, kira artış oranı, kira sözleşmesi örneği.
  • Bilgi amaçlı: ev fiyatları neden yükseldi, konut kredisi faiz oranları, metrekare hesaplama.
  • Ofisin çalışmadığı tür: ofisiniz arsa ya da işyeri satmıyorsa bu terimler ve ilçe dışı semt adları.

Çakışma için çapraz negatif kullanın: satılık kampanyasına "kiralık", kiralık kampanyasına "satılık" eklenir; marka kampanyası dışındaki tüm kampanyalara ofis adı negatif olarak girer. Mülk sahibi kampanyası alıcı aramalarını, alıcı kampanyaları da "satmak istiyorum" gibi ifadeleri dışlar. Böylece her talep doğru kampanyaya ve doğru bütçeye yazılır.

Negatif eklerken aşırıya kaçmayın. "Sahibinden" kelimesini engellemek çoğu ofis için doğrudur, ama mülk sahibi kampanyasında "sahibinden satmak mı ofisle mi" diye düşünen kişi değerli bir adaydır. Her eklemeden önce terimin hangi kampanyada değerli olabileceğini sorun ve listeyi paylaşılan listeler olarak tutun ki yeni kampanyalar otomatik olarak korunsun.

Reklam metni, öğeler ve ilan sayfası uyumu

Emlak reklamında tıklamayı kazandıran, aramadaki semtin ve ilan türünün başlıkta aynen görünmesidir; dönüşümü kazandıran ise tıklamadan sonra aynı semtin aynı türdeki ilanlarının hemen görünmesidir. Bu ikisinin kopması, emlak reklam hesaplarındaki en pahalı sızıntıdır.

  • Başlıklar: semt, ilan türü ve ofisin farkını (bölgede uzmanlık, yer gösterme kolaylığı) ayrı başlıklarda yazın; doğrulayamayacağınız üstünlük iddialarını kullanmayın.
  • Site bağlantıları: komşu semtlerin listelerine, değerleme formuna ve yeni projelere ayrı bağlantı verin.
  • Arama ve konum öğeleri: arama öğesini yalnız telefonun gerçekten açıldığı saatlerde yayınlayın; işletme profilini bağlayarak konum öğesini ekleyin.
  • Görsel öğeler: ilan fotoğrafı yerine ofisin ve bölgenin genel görüntülerini kullanın; satılan bir evin fotoğrafı reklamda kalmasın.

Açılış sayfası tarafında hedef, ana sayfa yerine filtrelenmiş liste adresidir. Liste adresi sabit olmalı ki ilanlar değişse de reklam bozulmasın. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in istediği yetki belgesi numarası ve ilan bilgileri bu sayfalarda yer almalı; tek ilana giden reklamlar için de satış ya da kiralama sonrası kaldırma adımı haftalık iş listesine yazılmalı. Sayfa yavaşsa ya da filtreler mobilde çalışmıyorsa bunu emlak sitesi tarafında çözmeden bütçe artırmayın.

Arama, WhatsApp ve form dönüşümlerini doğru saymak

Emlak hesabında akıllı teklif, ona ne öğretirseniz onu çoğaltır; bu yüzden her temas türü ayrı dönüşüm eylemi olarak kurulur ve hangisinin teklif kararına gireceği bilinçli seçilir. Her tıklamayı dönüşüm saymak, hesabı hızlıca yanlış kişilere yönlendirir.

  • Reklamdan gelen arama: yalnız belirlediğiniz süreyi aşan aramaları dönüşüm sayın; kısa ve cevapsız aramalar teklifi bozar.
  • Sitedeki telefon tıklaması: ikincil dönüşüm olarak izlenir, çünkü tıklamanın aramaya döndüğü kesin değildir.
  • WhatsApp tıklaması: mesaj ilan numarasıyla açılsın; WhatsApp bağlantı aracı ile her ilana hazır metinli bağlantı üretilebilir.
  • İlan formu ve değerleme formu: ayrı eylemler olarak kurulur; mülk sahibi formuna daha yüksek bir göreli değer verilebilir.

Değer atarken para birimi yerine göreli ağırlık düşünün: bir yetki talebi ofis için bir alıcı talebinden genellikle daha değerlidir, bir yer gösterme de bir formdan daha değerlidir. Bu ağırlıkları ofis sahibiyle birlikte belirleyin ve değiştiğinde not alın.

Ölçüm başlamadan önce çerez onayı ve KVKK kapsamındaki aydınlatma metninin sitede yer aldığını kontrol edin. Avrupa'dan gelen ziyaretçi için Google onay modu gerekir; yurt dışı alıcıya reklam veren ofislerde bu adım atlanmamalı.

CRM aşamalarını Google Ads'e geri bildirmek

Konut kararı uzun sürdüğü için emlak reklam yönetiminin en güçlü adımı, talebin sonraki aşamalarını reklam hesabına geri bildirmektir. Böylece teklif stratejisi form sayısından değil, yer göstermeye ve teklife ilerleyen talepten öğrenir.

  1. Sitedeki her formda ve WhatsApp bağlantısında reklam tıklama kimliğini (GCLID) gizli bir alanla yakalayın.
  2. CRM'de talebin aşamalarını sabitleyin: yeni talep, nitelikli, yer gösterme yapıldı, teklif verildi, sözleşme imzalandı.
  3. Danışmanların aşamayı aynı gün güncellemesini iş kuralı yapın; güncellenmeyen talep ölçümü bozar.
  4. Aşama değişikliklerini düzenli aralıklarla, el ile ya da bağlantıyla Google Ads'e çevrimdışı dönüşüm olarak gönderin.
  5. Teklif stratejisini, yeterli sayıda yer gösterme dönüşümü biriktiğinde bu aşamaya göre ayarlayın.

Bu hattın kurulumu çoğu ofiste teknik değil, alışkanlık sorunudur. Danışman yer göstermeyi deftere yazıp CRM'e girmiyorsa reklam hesabı o talebi hiç ilerlememiş sayar ve teklif stratejisi en verimli kampanyayı kısmaya başlar. Bu yüzden ilk ay CRM kaydını haftalık toplantının sabit maddesi yapmanızı öneriyoruz.

Gelişmiş dönüşümler, talep sahibinin e-posta ve telefon bilgisini şifrelenmiş biçimde eşleştirerek eşleşme oranını artırır. Bu veriyi kullanmadan önce aydınlatma metninizin reklam ölçümünü kapsadığından emin olun. Talep akışını danışmana kadar kurmak için talep toplama kurgusu ile birlikte planlamak, iki işi ayrı ayrı yapmaktan daha az hata üretir.

Yeniden pazarlama ve müşteri listeleri

Emlakta yeniden pazarlamanın amacı aynı ilanı tekrar göstermek değil, ilana bakmış kişiyi bir sonraki adıma, yani yer göstermeye ya da benzer ilanlara taşımaktır. Kitleleri bu yüzden davranışa göre bölmek gerekir.

  • İlan detayını görenler: aynı semtteki yeni ilanlar ve yer gösterme daveti.
  • Formu açıp göndermeyenler: kısa bir hatırlatma ve WhatsApp ile hızlı iletişim seçeneği.
  • Değerleme sayfasını görenler: mülk sahibine yönelik süreç anlatımı, bölgedeki satış deneyimi.
  • Talep bırakanlar: alıcı kampanyalarından dışlanır, böylece bütçe zaten iletişimde olan kişiye harcanmaz.

Müşteri listeleri (Customer Match) eski alıcıların ve mülk sahiplerinin listelerini reklamda kullanmanıza izin verir; ancak bu kişilerin verisinin reklam amacıyla kullanılabileceğine dair aydınlatma ve gerekiyorsa izin olmadan liste yüklemeyin. Emin değilseniz hukuk danışmanınıza sorun.

Yeniden pazarlama listelerinin bir yan faydası da vardır: Demand Gen kampanyalarında benzer kitle oluşturmak için kaynak olarak kullanılabilirler. Burada kaynak listeyi tüm ziyaretçilerden değil, talep bırakanlardan ya da yer gösterme yapılanlardan seçmek, yeni kitlenin niteliğini belirgin biçimde etkiler.

Sıklığa dikkat edin. Bir evi bir hafta boyunca her sitede gören kişi ofisi rahatsız edici bulur; görsel kampanyalarda gösterim sıklığını sınırlayın ve yeniden pazarlama süresini satış döngüsüne göre ayarlayın: kiralıkta kısa, satılıkta daha uzun.

Meta, YouTube ve Demand Gen ne zaman eklenir

Henüz kimsenin aramadığı bir proje ya da arama hacmi düşük bir bölge varsa görsel kanallar gerekir; semt ofisi için ise bunlar genellikle arama kampanyası oturduktan sonra eklenir. Sıra önemlidir, çünkü görsel kanalın getirdiği talep daha erken aşamadadır ve ölçüm hattı hazır değilse kalitesi görülemez.

  • Meta form reklamları: daha yüksek niyet seçeneğini kullanın, bütçe aralığı ve bölge sorusu ekleyin, formu CRM'e anında aktarın.
  • Karusel reklamlar: aynı semtteki birkaç ilanı ya da bir projenin daire tiplerini yan yana gösterir; ilan satıldıkça kart değiştirilir.
  • YouTube ve Demand Gen: proje tanıtım videosu ve bölge anlatımı için uygundur; sonuçları marka aramalarındaki artışla birlikte okuyun.
  • Performance Max: yalnız dönüşüm ölçümü sağlam ve görsel öğeler hazırsa; aksi halde bütçenin nereye gittiğini açıklamak zorlaşır.

Meta tarafının hedefleme, form tasarımı ve kreatif ayrıntılarını Meta reklam yönetimi sayfasında anlatıyoruz. Konut projesi satan müteahhitler için kanal karışımı farklıdır ve satış ofisi ziyaretini ölçmek gerekir; bu senaryoyu inşaat firmaları için reklam yönetimi sayfasında ayrıca ele alıyoruz.

Türkiye'deki ilan kuralları ve yurt dışı platform politikaları

Emlak reklam yönetiminde hukuki sınır iki katmandan gelir: Türkiye'de taşınmaz ticaretini düzenleyen yönetmelik, yurt dışına yönelik kampanyalarda ise Google ve Meta'nın konut reklamı politikaları. İkisi de kampanya kurulmadan önce kontrol listesine girmelidir.

  • Yetki: yönetmelik, yetkili olunmayan taşınmaz için ilan verilmesine izin vermez; reklamı yalnız yetki sözleşmesi olan ilanlara bağlayın.
  • İlan bilgileri: yetki belgesi numarası, işletme adı, konum, iletişim ve varsa enerji kimlik bilgileri reklamın götürdüğü sayfada görünmelidir.
  • Üç gün kuralı: satış, kiralama, vazgeçme ya da yetkinin bitmesinden sonra üç gün içinde ilan faaliyeti sona ermelidir; reklam da bu takvime uyar.
  • ABD ve Kanada: Google konut reklamlarında yaş, cinsiyet, ebeveynlik, medeni durum ve posta kodu hedeflemesine izin vermez.
  • Meta özel reklam kategorisi: ABD, Kanada ve Avrupa'nın bazı bölgelerini hedefleyen konut reklamları bu kategoride beyan edilir ve hedefleme seçenekleri daralır.

Yabancı alıcıya reklam veren ofislerde metinlerde vatandaşlık ya da oturum izni gibi konularda kesin vaat vermekten kaçının; bu konular başka mevzuata bağlıdır ve değişebilir. Reklam metni ile ilan sayfasının hukuki kontrolü son aşamada ofisinize ve hukuk danışmanınıza aittir; biz kurguyu bu kurallara uygun kurar, eksik gördüğümüz bilgiyi yayından önce bildiririz.

Pratikte emlak reklam yönetiminde bu kontrolü kampanya açılışına bağlı bir adım yapıyoruz: yeni bir ilan listesine reklam bağlanmadan önce sayfadaki yetki belgesi numarası, işletme adı ve konum bilgisi tek tek kontrol edilir ve kontrol tarihi iş listesine not edilir.

Bütçeyi portföye ve sezona göre dağıtmak

Emlak hesabında bütçe, ilan sayısına ve danışmanların karşılayabileceği talep miktarına göre dağıtılır; harcamayı artırmak, cevaplanamayan talebi artırıyorsa işe yaramaz. Bu yüzden bütçe kararını reklam ekranında değil, portföy ve ekip kapasitesiyle birlikte verin.

Kampanya rolleri bütçenin önceliğini belirler. Marka kampanyası küçük ama sürekli açık kalır; mülk sahibi kampanyası portföy azaldığında korunur, çünkü yeni yetki gelmezse sonraki aylarda satılacak ilan kalmaz. Satılık ve kiralık kampanyaları ise o semtteki ilan sayısıyla birlikte büyür ya da küçülür.

  • Haftalık ritim: danışmanların telefonu açamadığı saatlerde arama öğesini kapatın, mesaj ve form ağırlığını artırın.
  • Sezon: kiralık talebin hareketlendiği dönemleri geçmiş yılların arama terimi raporlarından ve Google Trends verisinden okuyun, tahminle değil.
  • Portföy boşluğu: bir semtte ilan kalmadıysa o reklam grubunu duraklatın ve bütçeyi mülk sahibi kampanyasına kaydırın.
  • Yeni proje: lansman haftalarında görsel kanallara geçici ağırlık verin, ardından arama tarafına geri dengeleyin.

Büyütme kararını tek ölçüte dayandırmayın. Talep başına maliyet düşerken yer göstermeye dönen talep oranı da düşüyorsa bütçe artışı yanlış kişilere gidiyordur. Bütçe kararlarını haftalık olarak bu ölçütlerle gözden geçirmek, Google Ads yönetimi hizmetimizin sabit bir parçasıdır.

Rapor için doğru ölçütler: CPA, yer gösterme ve portföy

Emlak reklamında iyi bir raporun ilk satırı tıklama değil, yer gösterme ve yeni yetkidir. Gösterim ve tıklama oranı teşhis için kullanılır; iş kararı ise talebin ilerlediği aşamalara göre verilir.

  • Talep başına maliyet (CPA): alıcı, kiracı ve mülk sahibi için ayrı hesaplanır; tek bir ortalama yanıltır.
  • Yer gösterme başına maliyet: CRM verisi geri bildirildiğinde hesaplanabilir ve kampanya kalitesinin en net göstergesidir.
  • Yetki başına maliyet: mülk sahibi kampanyasının asıl ölçütüdür, çünkü ofisin geleceğini belirler.
  • Talep kalitesi notu: danışmanlar her talebi basit bir ölçekle işaretler; nitelikli oranı düşen kampanya incelenir.
  • Yanıt süresi: talebe ilk dönüşün ne kadar sürdüğü; reklamın verimi bu süreyle doğrudan bağlantılıdır.

Getiri hesabı (ROAS) emlakta ancak komisyon geliri satış sonrasında CRM'den değer olarak aktarılırsa anlamlı olur; satış döngüsü uzun olduğu için bu rakam aylar sonra netleşir. Arada karar vermek için yer gösterme ve teklif aşamalarına bakın. Organik aramadaki görünürlüğü ve reklamın etkisini birlikte okumak istiyorsanız emlak SEO tarafındaki ölçüm planıyla aynı GA4 olaylarını kullanmak, iki kanalın birbirinin talebini sahiplenmesini önler.

Aylık toplantıda raporu danışmanlarla birlikte okumak da işe yarar: hangi semtten gelen talebin yer göstermeye döndüğünü sahadaki kişi daha net görür. Onların notları, bir sonraki ayın negatif kelime listesine ve bütçe dağılımına doğrudan girdi olur.

Emlak reklamlarında sık yapılan hatalar ve doğrusu

Emlak hesaplarında kayıpların çoğu ayar hatasından değil, portföy ile hesap arasındaki kopukluktan gelir. Aşağıdaki hatalar denetimlerde en sık karşılaşılanlardır; her birinin yanında doğrusunu yazdık. Bir hesabı devraldığımızda ilk denetimde bu altı noktaya bakıyoruz.

  • Tüm trafiği ana sayfaya göndermek: ziyaretçi ilanı aramak zorunda kalır; doğrusu aramadaki semt ve türe uyan sabit liste adresine yönlendirmektir.
  • Satılan ilanın reklamını açık bırakmak: hem bütçe hem itibar kaybıdır; doğrusu portföy değişikliğini haftalık iş listesine bağlamak ve reklamı ilanla birlikte durdurmaktır.
  • Telefon tıklamasını birincil dönüşüm saymak: teklif stratejisi yanlış öğrenir; doğrusu süresi aşan gerçek aramaları ve CRM aşamalarını birincil yapmaktır.
  • Çapraz negatif kullanmamak: satılık ve kiralık kampanyaları aynı aramada yarışır; doğrusu her kampanyaya karşı tarafın kelimelerini negatif eklemektir.
  • Meta formunu soru eklemeden açmak: danışman zamanı zayıf taleplere gider; doğrusu bütçe ve bölge sorusu eklemek ve formu CRM'e bağlamaktır.
  • Mülk sahibini hiç hedeflememek: portföy yalnız tavsiyeyle büyür; doğrusu değerleme aramaları için ayrı bütçeli bir kampanya açmaktır.

Bu hataların ortak noktası, emlak reklam yönetiminin bir kez kurulup bırakılan bir iş olarak görülmesidir. Portföy her hafta değiştiği için hesap da her hafta küçük düzeltmeler ister; bu ritmi baştan iş listesine yazmak, sonradan yapılan büyük temizliklerden çok daha ucuzdur.

Ajans seçerken sorulacaklar ve sonraki adım

Emlak reklam yönetimi için çalışacağınız ekibi, kurduğu kampanyalardan çok ölçüm ve portföy disiplinine göre seçin. İlk görüşmede şu soruların net cevabını isteyin:

  • Reklam hesabı ve Meta işletme hesabı kimin adına açılacak, ayrılırsak veriler bende kalacak mı?
  • Satılan ya da yetkisi biten ilanın reklamı hangi adımla ve ne sıklıkla durdurulacak?
  • Yer gösterme ve teklif aşamaları reklam hesabına nasıl geri aktarılacak?
  • Negatif kelime listesi ne sıklıkla güncellenecek ve bu çalışmayı nerede göreceğim?
  • Harcamadan komisyon alınıyor mu, yönetim bedeli neye göre belirleniyor?

Cevapların yanında çalışma biçimine de bakın. Haftalık işleri görebildiğiniz bir iş listesi, aylık raporda yer gösterme ve yetki satırları ve hesaba sizin yönetici erişiminiz varsa iş birliği şeffaf demektir. Emlak sektöründe reklam yönettiğimiz bir müşteri projemiz henüz yok; bu yüzden size sonuç örneği değil, kurulum ve ölçüm planını gösteriyoruz.

Biz kampanyaları sizin hesaplarınızda kuruyor, harcamadan komisyon almıyor ve sonuç için söz vermek yerine ölçüm planını yazılı olarak paylaşıyoruz. Bölgenizi, ilan sayınızı ve mevcut hesabınızı iletişim sayfasından bize iletirseniz kampanya yapısını ve ölçüm adımlarını birlikte çıkarırız; yönetim bedelinin kademelerini fiyatlar bölümünde görebilirsiniz.