Google Ads für Immobilienmakler und Bauträger

Das Werbekonto eines Maklerbüros ist anspruchsvoller als die meisten: Jedes Objekt ist einmalig und nur eine Zeit lang verfügbar, Käufer, Mieter und Eigentümer suchen gleichzeitig im selben Gebiet, und Entscheidungen dauern Wochen. Gute Google Ads für Immobilienmakler bedeuten deshalb weniger, Kampagnen zu starten, als Bestandsänderungen, Telefonverkehr und die Nachbearbeitung durch die Makler in einer einzigen Messkette zu verbinden.

Dieser Leitfaden folgt den Entscheidungen, die ein Maklerbüro oder ein Vertriebsteam für Neubauprojekte nacheinander trifft: welcher Kanal welchen Moment erreicht, Kontostruktur, Keywords und Ausschlüsse, Messung, Zielgruppen, Regeln, Budgetlogik und Berichte. Jeder Abschnitt endet mit etwas, das Sie in Ihrem Konto noch diese Woche prüfen oder ändern können.

01Die Reise der Suchenden und der passende Kanal

Niemand kauft oder mietet eine Wohnung nach einer einzigen Suche; Menschen lernen erst eine Gegend kennen, vergleichen Objekte und sprechen dann mit einem Makler. Jede Phase passt zu einem anderen Kanal, deshalb beginnen Google Ads für Immobilienmakler damit, Kanäle den Phasen zuzuordnen, statt ein Budget überall zu verteilen.

• Entdecken: Wer über einen Umzug nachdenkt, scrollt durch Instagram, Facebook und YouTube, ohne einen Stadtteil im Kopf; Video und Bildkampagnen schaffen hier den ersten Kontakt, vor allem bei Neubauprojekten.
• Eingrenzen: Die Suche wird konkret, etwa „3 Zimmer Wohnung kaufen Leipzig Gohlis“ oder „Reihenhaus mieten Graz“; die Google Suche erfasst hier die klarste Absicht.
• Vergleichen: Wer mehrere Exposés angesehen, aber nicht angerufen hat, sieht über Remarketing ähnliche Objekte oder eine Einladung zur Besichtigung.
• Entscheiden: Anruf, Nachricht und Route zum Büro zählen jetzt; Anruf und Standorterweiterungen sind die Werkzeuge für diesen Moment.

Die Reise der Eigentümer ist kürzer. Wer verkaufen oder vermieten will, sucht eine Bewertung, spricht mit zwei oder drei Maklern und erteilt einen Auftrag. Hier zählen eine Suchkampagne für Bewertungsanfragen und eine schnelle Antwort mehr als jede Reichweitenkampagne. Fragen Sie vor dem Aufbau Ihre Makler, wo die meisten Interessenten verloren gehen; dorthin fließt der erste Teil des Budgets.

02Kontostruktur, Standortoptionen und Benennung

Im Konto eines Maklers bestimmt die Budgetentscheidung die Grenze einer Kampagne: Jedes Ziel, das eine eigene Ausgabensteuerung braucht, wird eine eigene Kampagne. Marke, Kauf, Miete, Eigentümer und Neubau gehören deshalb nie in dieselbe Kampagne.

Die Standortoptionen werden oft übersehen. Google Ads unterscheidet zwischen Personen, die sich im Zielgebiet befinden oder regelmäßig dort sind, und Personen, die Interesse an diesem Gebiet zeigen. Für eine regionale Mietkampagne genügt meist die Anwesenheit. Eine Kaufkampagne für Zuzügler oder Käufer aus dem Ausland muss dagegen auch Interessierte einschließen. Legen Sie das je Kampagne fest, nicht einmal für das ganze Konto.

Eine klare Benennung hält Berichte auch Monate später lesbar. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

1. Kanal und Kampagnentyp (Suche, Demand Gen, Performance Max).
2. Zielseite der Nachfrage (Käufer, Mieter, Eigentümer, Neubau).
3. Gebiet oder Gebietsgruppe (zum Beispiel Innenstadt, Speckgürtel Nord).
4. Objektart (Wohnung, Haus, Grundstück, Gewerbe).
5. Sprache, nur bei Kampagnen für Käufer im Ausland.

Anzeigengruppen teilen sich dann nach Lage und Zimmerzahl auf und enthalten Keywords, die zu derselben Zielseite passen. Haben Sie in einem Stadtteil gerade kein Objekt, ist es ehrlicher, die Gruppe zu pausieren, als Besucher auf eine leere Trefferliste zu schicken.

Unterschätzen Sie die Markenkampagne nicht. Wer Ihr Büro oder einen Ihrer Makler beim Namen sucht, kennt Sie bereits, doch Portale und Mitbewerber können darüber erscheinen. Eine kleine, dauerhaft laufende Markenkampagne führt diese Menschen direkt zum Anruf oder zur Objektliste und hält die Berichte der übrigen Kampagnen sauber.

03Keywords nach Lage, Zimmerzahl und Projekt

Ein ertragreiches Keyword im Immobilienbereich enthält einen Ort und ein Objektmerkmal. „Wohnung kaufen“ allein ist zu breit für jede Zielseite; „Altbauwohnung kaufen Hamburg Eimsbüttel“ oder der Name einer Wohnanlage lässt sich dagegen einer bestimmten Liste zuordnen.

• Ort und Objektart: Stadtteil, Gemeinde oder Bezirk kombiniert mit kaufen, mieten, Wohnung, Haus, Doppelhaushälfte oder Penthouse.
• Merkmale: Zimmerzahl, Balkon, Garten, Stellplatz, Aufzug, barrierefrei, Erstbezug, provisionsfrei für Käufer, sofern das zutrifft.
• Projektnamen: Suchen nach bekannten Wohnanlagen und neuen Projekten; Namen fremder Projekte gehören in eine eigene Gruppe, mit Blick auf Markenrechte.
• Finanzierung: Formulierungen wie Kapitalanlage oder Eigennutzung, die oft auf eine nahe Entscheidung hinweisen.
• Eigentümer: Haus verkaufen, Immobilie bewerten, Wohnung vermieten lassen, Makler für Verkauf; das sind Bewertungs und Auftragssuchen.

Starten Sie mit genau passenden Keywords und Wortgruppen auf einer kontrollierten Liste und testen Sie weitgehend passende Keywords erst in Kampagnen mit Smart Bidding und belastbaren Conversion Daten. Welche Wortteile Budget verbrauchen, zeigt eine Analyse der Suchbegriffe nach Wortgruppen deutlich schneller als das Lesen einzelner Begriffe.

04Ausschlüsse und Überschneidungen zwischen Kampagnen

Eine Ausschlussliste für Makler hat zwei Aufgaben: Sie blockiert unpassende Suchen und verhindert, dass sich die eigenen Kampagnen gegenseitig Traffic wegnehmen. Die zweite Aufgabe ist genauso wichtig wie die erste und wird in den meisten Konten nie erledigt.

Gegen unpassende Suchen sind diese Begriffsgruppen vom ersten Tag an gute Kandidaten:

• Beruf: Maklerjobs, Immobilienmakler werden, Ausbildung, Sachkundenachweis, Gehalt.
• Steuern und Formalitäten: Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Notarkosten, Mietvertrag Vorlage, Mietspiegel.
• Reine Information: Immobilienpreise Prognose, Bauzinsen aktuell, Wohnfläche berechnen.
• Nicht betreute Bestände: Zwangsversteigerung, Gewerbe oder Grundstücke, wenn Sie diese nicht anbieten, und Orte außerhalb Ihres Gebiets.

Gegen Überschneidungen helfen gekreuzte Ausschlüsse: Kaufkampagnen schließen „mieten“ aus, Mietkampagnen „kaufen“; der Name des Büros steht überall außer in der Markenkampagne auf der Ausschlussliste. Die Eigentümerkampagne schließt Käuferbegriffe aus, die Käuferkampagnen schließen „verkaufen“ aus. So landet jede Anfrage in der richtigen Kampagne und im richtigen Budget.

Übertreiben Sie es nicht. „Von privat“ auszuschließen ist für die meisten Käuferkampagnen richtig, doch in der Eigentümerkampagne ist jemand, der zwischen Privatverkauf und Makler abwägt, ein wertvoller Kontakt. Fragen Sie vor jedem Ausschluss, wo der Begriff Geld wert sein könnte, und pflegen Sie Listen zentral, damit neue Kampagnen automatisch geschützt sind.

05Anzeigentexte, Erweiterungen und die passende Zielseite

Den Klick gewinnt eine Immobilienanzeige, wenn Lage und Objektart der Suche im Titel stehen; die Anfrage gewinnt sie, wenn danach sofort die Objekte genau dieser Lage erscheinen. Ein Bruch zwischen beidem ist das teuerste Leck in Maklerkonten.

• Anzeigentitel: Lage, Objektart und das, was Ihr Büro unterscheidet (Ortskenntnis, flexible Besichtigungen), in getrennten Titeln; Behauptungen, die Sie nicht belegen können, lassen Sie weg.
• Sitelinks: Nachbarlagen, die Bewertungsseite und Neubauprojekte erhalten jeweils einen eigenen Link.
• Anruf und Standort: Anruferweiterungen nur zu Zeiten schalten, in denen jemand abnimmt; das Unternehmensprofil für die Standorterweiterung verknüpfen.
• Bilder: Aufnahmen von Büro und Umgebung statt eines einzelnen Objekts, damit kein verkauftes Haus in der Anzeige bleibt.

Ziel ist eine gefilterte Objektliste mit stabiler Adresse, nicht die Startseite. Bezieht sich eine Anzeige auf ein konkretes Objekt mit Energieausweis, müssen die Pflichtangaben nach § 87 GEG auf der Zielseite stehen, und das Ende der Vermarktung gehört als Aufgabe auf die Wochenliste. Ist die Seite langsam oder funktionieren die Filter mobil nicht, lösen Sie das zuerst über die Maklerwebsite, bevor Sie das Budget erhöhen.

06Anrufe, Nachrichten und Formulare richtig zählen

Smart Bidding vervielfacht, was Sie ihm beibringen; deshalb erhält jede Kontaktart eine eigene Conversion Aktion, und Sie entscheiden bewusst, welche davon die Gebote steuern. Wer jeden Klick als Conversion zählt, lenkt das Konto binnen Wochen zu den falschen Menschen.

• Anrufe aus der Anzeige: nur Gespräche ab einer von Ihnen festgelegten Mindestdauer zählen; kurze und verpasste Anrufe verzerren die Gebote.
• Anruf per Klick auf der Website: als sekundäre Conversion führen, denn ein Tippen beweist noch kein Gespräch.
• WhatsApp Klicks: die Nachricht öffnet sich mit der Objektnummer; unser WhatsApp Link Generator erstellt dafür je Objekt einen vorbefüllten Link.
• Objekt und Bewertungsformular: getrennte Aktionen; das Bewertungsformular kann einen höheren relativen Wert erhalten.

Denken Sie bei Werten in Gewichten statt in Geld: Ein neuer Auftrag ist für ein Maklerbüro meist mehr wert als eine Käuferanfrage, eine vereinbarte Besichtigung mehr als ein Formular. Legen Sie diese Gewichte mit der Geschäftsleitung fest und halten Sie Änderungen schriftlich fest.

Vor dem Start der Messung müssen Einwilligung und Datenschutzhinweise stehen. § 25 TDDDG verlangt eine Einwilligung für nicht notwendige Cookies, und Google verlangt für Nutzer im Europäischen Wirtschaftsraum den Consent Mode. Für Formular und CRM Anbieter brauchen Sie zudem einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung nach Art. 28 DSGVO.

07CRM Stufen an Google Ads zurückmelden

Weil Immobilienentscheidungen lange dauern, ist die Rückmeldung späterer Stufen an das Werbekonto der wirksamste Hebel bei Google Ads für Immobilienmakler. Die Gebotsstrategie lernt dann von Anfragen, die zur Besichtigung oder zum Angebot führen, nicht von der bloßen Zahl der Formulare.

1. Die Klickkennung der Anzeige (GCLID) in jedem Formular und im WhatsApp Link über ein verstecktes Feld erfassen.
2. Die Stufen im CRM festlegen: neu, qualifiziert, Besichtigung erfolgt, Angebot abgegeben, Auftrag oder Kauf vereinbart.
3. Die Aktualisierung am selben Tag zur Regel für alle Makler machen; nie gepflegte Anfragen verfälschen die Daten.
4. Stufenwechsel regelmäßig als Offline Conversions an Google Ads senden, per Upload oder Schnittstelle.
5. Das Gebotsziel auf die Besichtigung umstellen, sobald sich genug dieser Conversions gesammelt haben.

In den meisten Büros ist das kein technisches, sondern ein Gewohnheitsproblem. Notiert ein Makler die Besichtigung nur im Kalender, gilt die Anfrage im Konto als erfolglos, und die Gebotsstrategie drosselt ausgerechnet die Kampagne, die funktioniert. Machen Sie die CRM Pflege im ersten Monat zum festen Punkt der wöchentlichen Vertriebsrunde.

Erweiterte Conversions für Leads gleichen gehashte E-Mail Adressen und Telefonnummern ab und erhöhen so die Zuordnungsrate; prüfen Sie vorher, ob Ihre Datenschutzhinweise die Messung von Werbung abdecken. Wenn Sie den gesamten Anfrageweg mit unserer Leadgenerierung planen, entstehen weniger Lücken als bei getrennt gebauten Formularen und Messungen.

08Remarketing und Kundenlisten

Remarketing im Immobilienbereich zeigt nicht dasselbe Objekt immer wieder, sondern bringt Interessenten zum nächsten Schritt: zur Besichtigung oder zu ähnlichen Objekten. Zielgruppen werden deshalb nach Verhalten getrennt.

• Besucher von Exposés: neue Objekte in derselben Lage und eine Einladung zur Besichtigung.
• Abgebrochene Formulare: eine kurze Erinnerung und ein schneller Weg per Nachricht.
• Besucher der Bewertungsseite: wie Ihr Verkaufsprozess abläuft und welche Erfahrung Sie im Gebiet haben, sachlich beschrieben.
• Bestehende Anfragen: werden aus Käuferkampagnen ausgeschlossen, damit kein Budget an Menschen geht, die schon mit einem Makler sprechen.

Mit dem Kundenabgleich (Customer Match) lassen sich Listen früherer Käufer, Vermieter und Verkäufer nutzen. Laden Sie diese nur hoch, wenn eine wirksame Einwilligung für Werbezwecke vorliegt und Ihre Datenschutzhinweise das abdecken; im Zweifel klären Sie das mit Ihrer Datenschutzberatung.

Achten Sie auf die Frequenz. Wer dasselbe Haus eine Woche lang auf jeder Website sieht, empfindet das Büro als aufdringlich. Begrenzen Sie die Häufigkeit in Video und Displaykampagnen und richten Sie die Mitgliedsdauer der Listen nach dem Verkaufszyklus aus: kurz bei Miete, länger bei Kauf.

09Wann Meta, YouTube und Demand Gen dazukommen

Visuelle Kanäle braucht es, wenn noch niemand sucht, etwa bei einem neuen Projekt oder in einer ruhigen Lage; für ein regionales Büro kommen sie meist erst, wenn die Suche funktioniert. Anfragen aus visuellen Kanälen kommen früher in der Reise, und ihre Qualität bleibt ohne Messung unsichtbar.

• Meta Leadanzeigen: den Formulartyp mit höherer Kaufabsicht wählen, Fragen zu Budget und Lage ergänzen und Anfragen sofort ins CRM übertragen.
• Karussellanzeigen: mehrere Objekte einer Lage oder die Wohnungstypen eines Projekts nebeneinander; Karten tauschen, sobald Objekte vermittelt sind.
• YouTube und Demand Gen: geeignet für Projektfilme und Rundgänge durch das Viertel; Ergebnisse zusammen mit dem Anstieg der Markensuchen lesen.
• Performance Max: nur mit verlässlicher Conversion Messung und fertigen Motiven; sonst lässt sich kaum erklären, wohin das Budget fließt.

Ausrichtung, Formulargestaltung und Motive auf Meta beschreiben wir ausführlich auf der Seite Meta Ads Betreuung. Bauträger brauchen einen anderen Kanalmix und müssen Besuche im Musterhaus messen; dieses Szenario behandeln wir unter Werbung für Bauträger und Baufirmen.

10Rechtliche Vorgaben und Werberichtlinien je Markt

Grenzen für Immobilienwerbung ergeben sich aus zwei Ebenen: aus den Richtlinien der Plattformen für Wohnungsanzeigen und aus dem Recht des jeweiligen Markts. Beide gehören vor dem Start auf die Prüfliste.

• § 87 GEG in Deutschland: Liegt ein Energieausweis vor, nennt eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentliche Energieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.
• Impressum: Die Zielseite braucht ein Impressum nach § 5 DDG; da die Maklertätigkeit eine behördliche Erlaubnis braucht, gehört dazu auch die zuständige Aufsichtsbehörde.
• Google in den USA und Kanada: Wohnungsanzeigen dürfen nicht nach Alter, Geschlecht, Elternstatus, Familienstand oder Postleitzahl ausgerichtet werden.
• Besondere Anzeigenkategorie bei Meta: Immobilienanzeigen für die USA, Kanada und bestimmte Teile Europas müssen so gekennzeichnet werden, und die Ausrichtung wird enger.

Österreich und die Schweiz haben eigene Regeln, etwa zu Energiekennzahlen in Anzeigen; prüfen Sie diese mit Ihrem Verband oder Ihrer Rechtsberatung, bevor eine Kampagne dort startet. Bei Kampagnen für Käufer aus dem Ausland vermeiden Sie feste Zusagen zu Aufenthaltsrecht oder Steuern im Anzeigentext.

Die abschließende rechtliche Prüfung von Anzeigen und Zielseiten liegt bei Ihrem Büro. Wir machen die Kontrolle zu einem festen Schritt: Bevor eine Anzeige mit einer neuen Objektseite verknüpft wird, prüfen wir die Pflichtangaben auf dieser Seite und vermerken das Datum.

11Budget nach Bestand, Kapazität und Saison verteilen

Das Budget eines Maklerkontos richtet sich nach der Zahl der Objekte und danach, wie viele Anfragen Ihre Makler tatsächlich bearbeiten können; mehr Ausgaben, die unbeantwortete Anfragen erzeugen, helfen niemandem. Treffen Sie die Budgetentscheidung deshalb mit Bestand und Teamkapazität im Blick, nicht allein im Werbekonto.

Die Rollen der Kampagnen bestimmen die Priorität. Die Markenkampagne bleibt klein, läuft aber immer. Die Eigentümerkampagne wird geschützt, wenn der Bestand knapp wird, denn ohne neue Aufträge gibt es im nächsten Quartal nichts zu vermarkten. Kauf und Mietkampagnen wachsen und schrumpfen mit dem Bestand je Lage.

• Wochenrhythmus: Anruferweiterungen abschalten, wenn niemand abnehmen kann, und Gewicht auf Nachrichten und Formulare verlagern.
• Saison: wann die Mietnachfrage steigt, aus früheren Suchbegriffsberichten und Google Trends ablesen, nicht schätzen.
• Bestandslücken: Hat eine Lage keine Objekte mehr, die Anzeigengruppe pausieren und Budget in die Eigentümerkampagne verschieben.
• Projektstart: in den ersten Wochen eines Neubauprojekts visuellen Kanälen vorübergehend mehr Gewicht geben, danach zur Suche zurückkehren.

Skalieren Sie nie nach einer einzigen Kennzahl. Sinken die Kosten je Anfrage, während auch der Anteil der Besichtigungen sinkt, kauft zusätzliches Budget die falschen Menschen ein. Diese wöchentliche Prüfung gehört bei unserer Google Ads Betreuung fest zum Ablauf.

12Berichte mit Aussagekraft: CPA, Besichtigungen und Aufträge

Die erste Zeile eines guten Maklerberichts zeigt Besichtigungen und neue Aufträge, nicht Klicks. Impressionen und Klickrate helfen bei der Fehlersuche; Geschäftsentscheidungen folgen den Stufen, die Anfragen tatsächlich erreichen.

• Kosten je Anfrage (CPA): getrennt für Käufer, Mieter und Eigentümer berechnet; ein Mischwert führt in die Irre.
• Kosten je Besichtigung: verfügbar, sobald CRM Daten zurückfließen, und das klarste Zeichen für Kampagnenqualität.
• Kosten je Auftrag: die eigentliche Kennzahl der Eigentümerkampagne, weil sie den künftigen Bestand bestimmt.
• Qualitätsnote: Makler bewerten jede Anfrage auf einer einfachen Skala; Kampagnen mit sinkendem Anteil qualifizierter Anfragen werden geprüft.
• Antwortzeit: wie lange die erste Rückmeldung dauert; sie hängt direkt mit dem Ertrag der Anzeigen zusammen.

Der Werbeertrag (ROAS) ergibt bei Maklern erst Sinn, wenn die Provision nach Abschluss als Wert aus dem CRM zurückgemeldet wird, und das kann Monate dauern. Bis dahin entscheiden Sie anhand von Besichtigungen und Angeboten. Wer organische Sichtbarkeit und Anzeigen gemeinsam auswerten will, nutzt dieselben GA4 Ereignisse wie der Messplan für SEO für Immobilienmakler, damit nicht beide Kanäle dieselben Anfragen für sich beanspruchen.

13Typische Fehler bei Google Ads für Immobilienmakler

Die meisten Verluste in Maklerkonten entstehen nicht durch falsche Einstellungen, sondern durch die Lücke zwischen Bestand und Konto. Nach diesen Fehlern suchen wir zuerst, wenn wir ein Konto übernehmen, jeweils mit der besseren Alternative.

• Alle Besucher auf die Startseite schicken: Interessenten müssen Objekte suchen; besser ist eine stabile Listenadresse passend zu Lage und Objektart der Suche.
• Anzeigen für vermittelte Objekte laufen lassen: das kostet Budget und Vertrauen; besser Bestandsänderungen an die Wochenliste koppeln und die Anzeige mit dem Objekt beenden.
• Anruf per Klick als primäre Conversion: die Gebotsstrategie lernt das Falsche; besser echte Anrufe ab Mindestdauer und CRM Stufen als primär festlegen.
• Keine gekreuzten Ausschlüsse: Kauf und Mietkampagnen bieten gegeneinander; besser die Begriffe der jeweils anderen Seite ausschließen.
• Meta Formulare ohne Fragen: die Zeit der Makler geht an schwache Anfragen; besser Fragen zu Budget und Lage ergänzen und das Formular ans CRM anbinden.
• Eigentümer nie ansprechen: der Bestand wächst nur über Empfehlungen; besser eine Bewertungskampagne mit eigenem Budget führen.

Allen Fehlern gemeinsam ist, dass Google Ads für Immobilienmakler als einmalige Einrichtung verstanden werden. Der Bestand ändert sich jede Woche, also braucht auch das Konto wöchentliche kleine Korrekturen; diesen Rhythmus früh festzulegen kostet weit weniger als eine große Bereinigung später.

14Partnerwahl und der nächste Schritt

Wählen Sie den Partner für Google Ads für Immobilienmakler nach Messdisziplin und Umgang mit dem Bestand, nicht nach der Zahl versprochener Kampagnen. Verlangen Sie im Erstgespräch klare Antworten auf diese Fragen:

• Auf wessen Namen laufen Google Ads und Meta Konten, und bleiben die Daten bei mir, wenn wir uns trennen?
• Wie und wie oft werden Anzeigen für verkaufte oder zurückgezogene Objekte beendet?
• Wie gelangen Besichtigungen und Angebote zurück ins Werbekonto?
• Wie oft wird die Ausschlussliste gepflegt, und wo sehe ich diese Arbeit?
• Gibt es eine Provision auf das Werbebudget, und wonach richtet sich die Betreuungsgebühr?

Eine sichtbare Aufgabenliste, Zeilen für Besichtigungen und Aufträge im Bericht und Ihr eigener Administratorzugang sprechen für eine transparente Zusammenarbeit. Ein Werbekonto für einen Immobilienkunden haben wir bisher nicht betreut; deshalb zeigen wir Ihnen einen Aufbau und Messplan statt Fallbeispielen.

Wir bauen Kampagnen in Ihren eigenen Konten, nehmen keine Provision auf das Budget und legen den Messplan schriftlich vor, statt Ergebnisse zu versprechen. Schicken Sie uns Ihr Gebiet, die Zahl Ihrer Objekte und Ihr bestehendes Konto über die Kontaktseite, dann skizzieren wir Kampagnenstruktur und Messschritte gemeinsam; die Stufen der Betreuungsgebühr finden Sie im Preisbereich.