Tilgungsrechner für die Baufinanzierung

Was berechnet der Tilgungsrechner?

Ein Tilgungsrechner zeigt, wie sich ein Annuitätendarlehen Monat für Monat abbaut. Sie zahlen eine gleichbleibende Rate. Darin steckt ein Zinsanteil, der mit der Restschuld sinkt; der Tilgungsanteil steigt somit entsprechend.

Unser Rechner deckt die drei üblichen Fragen einer Baufinanzierung ab:

• Anfängliche Tilgung: Wie hoch ist die Rate bei 2 oder 3 % Tilgung, und wann ist das Darlehen abbezahlt?
• Laufzeit: Welche Rate brauchen Sie, damit der Kredit nach 20 oder 25 Jahren schuldenfrei ist?
• Wunschrate: Wie lange dauert die Tilgung, wenn Sie 1.500 € im Monat zahlen können?

Zusätzlich sehen Sie die Restschuld nach der Zinsbindung, die Wirkung von Sondertilgungen und einen vollständigen Tilgungsplan mit CSV Export. Für Sparpläne rechnet der Zinseszinsrechner nach demselben Prinzip, nur in die andere Richtung.

Wie funktioniert die anfängliche Tilgung?

Deutsche Banken nennen die Rate meist über zwei Prozentsätze: den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Beide zusammen ergeben die Jahresrate im ersten Jahr. Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung sind das 5,5 % von 300.000 €, also 16.500 € im Jahr oder 1.375 € im Monat.

Im ersten Monat fallen 875 € Zinsen an, und nur 500 € tilgen die Schuld. Weil die Restschuld sinkt, verschiebt sich das Verhältnis danach Monat für Monat zugunsten der Tilgung. Deshalb heißt es anfängliche Tilgung: Der Prozentsatz gilt nur für den Start.

Zudem bestimmt die Tilgung die Laufzeit stärker, als viele erwarten. Mit 2 % dauert es in unserem Beispiel 29 Jahre, mit 3 % nur 22 Jahre und 2 Monate. Gleichzeitig sinken die Zinsen insgesamt um rund 46.000 €. Die Tabelle oben zeigt diesen Effekt für verschiedene Zinssätze.

Restschuld nach der Zinsbindung: warum ist sie so wichtig?

Die meisten Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung von 5 bis 20 Jahren, danach ist aber noch viel offen. Genau diese Restschuld müssen Sie anschließend zu dem Zins finanzieren, der dann am Markt gilt. Die BaFin beschreibt diese Anschlussfinanzierung als eigenen Schritt, den Sie rechtzeitig planen sollten.

Im Beispiel mit 2 % Tilgung stehen nach zehn Jahren noch 228.283,74 € offen. Steigt der Zins bis dahin, steigt auch die Rate für diesen Betrag. Eine höhere Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen senken dieses Risiko daher direkt.

Zudem lohnt ein Blick ins Gesetz. Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Bindung über 15 Jahre gibt Ihnen also Sicherheit, ohne dass Sie nach zehn Jahren festsitzen.

Sollzins oder effektiver Jahreszins: was gehört in den Tilgungsrechner?

Tragen Sie den gebundenen Sollzins ein. Er bestimmt, wie viel Zinsen die Bank jeden Monat auf die Restschuld berechnet. Den effektiven Jahreszins nennt das Angebot ebenfalls; er dient dem Vergleich.

Der effektive Jahreszins liegt allerdings meist etwas höher. Zwei Gründe spielen dabei eine Rolle:

• Monatliche Zahlung: Sie zahlen Zinsen zwölfmal im Jahr, dadurch wirkt der Zins leicht stärker. Aus 3,5 % Sollzins werden so 3,56 %.
• Kosten: Nach § 16 der Preisangabenverordnung gehören auch bestimmte Kosten des Kredits in den Effektivzins.

Der Rechner zeigt den ersten Teil als effektiven Jahreszins ohne Kosten an. Weicht der Effektivzins in Ihrem Angebot deutlich davon ab, fragen Sie nach den enthaltenen Gebühren. Im ESIS Merkblatt der Bank finden Sie außerdem alle Werte übersichtlich. Prozentwerte prüfen Sie zudem schnell mit dem Prozentrechner.

Wie viel sparen Sondertilgungen wirklich?

Jeder Euro Sondertilgung senkt die Restschuld sofort. Dadurch sinken alle späteren Zinsen, und das Darlehen endet früher. Im Beispiel mit 300.000 €, 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung bringt eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € Folgendes:

• Restschuld nach zehn Jahren: 169.472,86 € statt 228.283,74 €.
• Laufzeit: 19 Jahre und 5 Monate statt 29 Jahre.
• Zinsersparnis über die ganze Laufzeit: 63.149,00 €.

Allerdings ist das Recht auf Sondertilgung Vertragssache. Viele Banken erlauben pro Jahr kostenlos 5 oder 10 % der Darlehenssumme, manche verlangen dafür einen kleinen Zinsaufschlag. Die Verbraucherzentrale rät, solche Optionen schon beim Abschluss zu vereinbaren.

Wer lieber flexibel bleibt, wählt einen Tilgungssatzwechsel. Damit passen Sie die Rate später an, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Wie viel Eigenkapital und welche Nebenkosten sollten Sie einplanen?

Die Kaufnebenkosten zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Tragen Sie die Summe als Prozentsatz ein, dann berechnet der Rechner den Darlehensbedarf automatisch.

Viele Banken erwarten zunächst, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenem Geld zahlen. Jeder weitere Euro Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf, also den Anteil des Kredits am Kaufpreis. Ein niedriger Beleihungsauslauf bringt deshalb oft bessere Zinsen. Das zeigt der Rechner als Beleihung in Prozent direkt unter dem Eigenkapital.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein. Die Rate sollte auch dann tragbar bleiben, wenn Einkommen sinkt oder Reparaturen anfallen. Ihr Nettoeinkommen ermitteln Sie mit dem Brutto Netto Rechner; danach sehen Sie, welcher Anteil auf die Rate entfällt.

Warum gehört ein Tilgungsrechner auf die Website von Maklern und Vermittlern?

Kaufinteressenten rechnen, lange bevor sie eine Bank anrufen. Ein guter Tilgungsrechner auf der Website eines Maklers, Vermittlers oder Bauträgers beantwortet diese Frage sofort. Zugleich hält er Besucher lange genug auf der Seite, um Vertrauen aufzubauen.

Aus unseren Kundenprojekten wissen wir: Ein Rechner wirkt vor allem dann, wenn er drei Dinge erfüllt. Erstens lädt er auf dem Smartphone schnell. Zweitens steht der nächste Schritt, etwa ein Rückrufformular, direkt neben dem Ergebnis. Drittens erklärt er die Zahlen in klarer Sprache.

Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag über interaktive Elemente im Webdesign. Wenn Sie einen solchen Rechner für Ihre eigene Seite planen, unterstützt Sie unser Webdesign von den Formeln bis zum Anfrageformular.