Website für Immobilienmakler

Eine Website für Immobilienmakler wird von zwei Gruppen geprüft: von Kaufinteressenten, die ein Objekt genauer ansehen wollen, und von Eigentümern, die entscheiden, wem sie ihre Immobilie anvertrauen. Beide Gruppen kommen meist mit einer konkreten Frage und verlassen die Seite schnell wieder, wenn die Antwort fehlt.

Dieser Ratgeber zeigt, wie wir eine Maklerwebsite planen, Abschnitt für Abschnitt: von der Objektsuche über Energieangaben und Anfragen bis zur Messung. Er richtet sich an Maklerbüros in Deutschland, Österreich und der Schweiz und an Bauträger, die ihren Vertrieb nicht allein den Portalen überlassen möchten.

01Warum Portale allein für Makler nicht reichen

Portale liefern Reichweite für einzelne Objekte, die eigene Website liefert Vertrauen in das Büro. Auf dem Portal steht Ihr Inserat neben dem der Konkurrenz, im gleichen Raster und mit den gleichen Feldern. Wer dort auf Sie aufmerksam wird, sucht anschließend nach Ihrem Namen und will sehen, wer hinter dem Angebot steht.

Besonders deutlich wird das bei Eigentümern. Ein Verkäufer vergleicht vor dem Maklerauftrag oft mehrere Büros, und er tut das fast immer auf deren Websites, nicht auf dem Portal. Dort sucht er Belege: verkaufte Objekte in seiner Gegend, erkennbare Ansprechpartner, eine nachvollziehbare Vorgehensweise.

Die eigene Website übernimmt deshalb Aufgaben, die kein Portal für Sie erledigt:

• Eigentümergewinnung: eine Seite für Verkäufer mit Bewertungsanfrage, die nur auf Ihr Büro einzahlt.
• Markenbild: Ihr Auftreten, Ihre Texte und Ihre Bilder statt eines fremden Layouts mit Werbung anderer Anbieter.
• Datenhoheit: Anfragen landen in Ihrem System, mit Quelle und Objektnummer, ohne Zwischenstation.
• Vorabvermarktung: Objekte, die noch nicht öffentlich inseriert werden sollen, zeigen Sie registrierten Interessenten zuerst.
• Unabhängigkeit: Ändert ein Portal seine Preise oder Regeln, bleibt Ihr wichtigster Kanal unverändert.

Ziel ist also kein Wettlauf mit dem Portal, sondern eine klare Arbeitsteilung: Das Portal bringt den Erstkontakt, die Website verwandelt ihn in Vertrauen und in Aufträge.

02Objektliste, Filter und Karte sinnvoll planen

Die Objektliste ist das Werkzeug, mit dem Interessenten Ihr Angebot eingrenzen, und sie sollte so filtern, wie Ihre Kunden tatsächlich suchen. Ein Büro für Eigentumswohnungen in der Stadt braucht andere Filter als ein Büro für Landhäuser und Grundstücke. Legen Sie die Filter deshalb anhand der häufigsten Fragen am Telefon fest, nicht anhand einer Vorlage.

Bewährt haben sich bei den meisten Büros diese Grundfilter: Vermarktungsart, Objektart, Preis oder Miete, Zimmerzahl, Wohnfläche und Ort. Zusätze wie Balkon, Aufzug oder Stellplatz gehören in einen aufklappbaren Bereich, damit die Suche auf dem Smartphone übersichtlich bleibt. Eine Sortierung nach Neuheit hilft wiederkehrenden Besuchern, die nur sehen wollen, was seit gestern dazugekommen ist.

Bei der Karte ist eine Frage früh zu klären: Zeigen Sie die exakte Adresse oder nur die ungefähre Lage? Viele Eigentümer wollen nicht, dass ihr Haus vor der Besichtigung identifizierbar ist. Die Objektverwaltung sollte deshalb je Objekt zwischen genauer Markierung und einem Umkreis wählen lassen.

Technisch erzeugen Filter schnell Tausende Adressen mit Parametern. Diese Kombinationen sollten mit noindex ausgezeichnet und für Suchmaschinen trotzdem crawlbar bleiben, denn eine per robots.txt gesperrte Seite kann ihr noindex gar nicht übermitteln. Indexiert werden die Exposéseiten und wenige feste Übersichten, etwa Wohnungen zum Kauf in einem Ort.

03Pflichtangaben in Anzeigen und Exposés

Welche Angaben eine Immobilienanzeige enthalten muss, hängt vom Land ab, und die Vorlage Ihrer Website sollte das abbilden. In Deutschland regelt § 87 GEG die Energieangaben in Anzeigen in kommerziellen Medien, und zwar für den Fall, dass zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Die eigene Website gehört zu diesen Medien.

In der Exposévorlage legen wir dafür eigene, strukturierte Felder an:

• Art des Ausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis als Auswahlfeld, nicht als Freitext.
• Kennwert: Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, passend zur gewählten Ausweisart.
• Energieträger: die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes.
• Wohngebäude: das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
• Status: ein Feld für den Fall, dass noch kein Ausweis vorliegt, damit diese Lücke bewusst entschieden und nicht vergessen wird.

In Österreich verlangt § 3 EAVG 2012 in der aktuellen Fassung, dass Immobilienanzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien den Heizwärmebedarf, den Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse nennen; die Pflicht trifft ausdrücklich auch den beauftragten Makler. Für die Schweiz klären Sie die Anforderungen mit Ihrem Kanton und Ihrem Berufsverband, ein freiwilliger Ausweis lässt sich in denselben Feldern abbilden. Die abschließende rechtliche Prüfung bleibt bei Ihrem Büro, die Website sorgt dafür, dass kein Exposé ohne die vorgesehenen Felder online geht.

04Maklerprofile, Impressum und lokale Kompetenz

Interessenten und Eigentümer entscheiden sich für Menschen, deshalb braucht jeder Makler ein eigenes Profil mit überprüfbaren Angaben. Ein Foto und ein Name reichen nicht. Das Profil sollte zeigen, wofür diese Person steht und wie man sie direkt erreicht, ohne Umweg über die Zentrale.

Ein gutes Maklerprofil enthält:

• Zuständigkeit: die Orte und Stadtteile, in denen die Person tatsächlich vermittelt.
• Schwerpunkt: etwa Mehrfamilienhäuser, Neubau, Vermietung oder Gewerbe, ehrlich eingegrenzt.
• Qualifikation: Ausbildung, Weiterbildungen und Verbandsmitgliedschaften, so wie sie tatsächlich bestehen.
• Kontakt: Durchwahl, E-Mail und WhatsApp, dazu Sprachen, in denen beraten wird.
• Objekte: die aktuell betreuten Angebote, automatisch aus der Objektverwaltung gezogen.

Vertrauen entsteht auch im Impressum. In Deutschland braucht gewerbsmäßige Immobilienvermittlung eine Erlaubnis nach § 34c GewO, und § 5 DDG verlangt für erlaubnispflichtige Tätigkeiten Angaben zur zuständigen Aufsichtsbehörde. Wir legen diese Angaben als feste Felder an, damit sie bei einem Wechsel der Geschäftsführung oder der Anschrift nicht veralten.

Lokale Kompetenz zeigen Sie am glaubwürdigsten mit Belegen: verkaufte Objekte mit Einverständnis der Eigentümer, kurze Einschätzungen zur Nachfrage in einem Stadtteil, Antworten auf Fragen, die dort wirklich gestellt werden. Allgemeine Sätze über Erfahrung und Leidenschaft überzeugen niemanden.

05Anfragen je Objekt per Formular und WhatsApp

Jede Anfrage sollte mit der Objektnummer bei dem Makler ankommen, der das Objekt betreut. Das klingt selbstverständlich, scheitert aber oft an einem allgemeinen Kontaktformular am Seitenende. Planen Sie den Weg einer Anfrage deshalb vom Klick bis zum Rückruf.

So bauen wir den Ablauf auf:

1. Auf der Exposéseite stehen drei Wege nebeneinander: Anruf per Klick, WhatsApp und ein kurzes Formular.
2. Das Formular übernimmt Objektnummer und Titel automatisch, der Interessent tippt nur Name, Kontakt und sein Anliegen.
3. Die WhatsApp Nachricht öffnet sich mit vorbefülltem Text samt Objektnummer, wie Sie ihn mit unserem Generator für WhatsApp Links testen können.
4. Die Anfrage geht an den zuständigen Makler, mit Kopie an die Zentrale für Vertretungsfälle.
5. Der Interessent erhält per E-Mail eine Bestätigung mit Objektnummer und dem Namen seines Ansprechpartners.

Für Besichtigungen hilft ein Auswahlfeld mit bevorzugten Zeitfenstern, etwa vormittags, nachmittags oder Wochenende. Eine echte Terminbuchung lohnt sich vor allem bei Vermietungen mit vielen Interessenten und bei Sammelbesichtigungen.

Nutzen Sie für Anfragen, Termine oder Ihr CRM externe Dienste, brauchen Sie nach Art. 28 DSGVO mit jedem dieser Anbieter einen Vertrag zur Auftragsverarbeitung. Fragen Sie im Formular außerdem nur ab, was Sie für die erste Antwort wirklich benötigen; Einkommensnachweise und Selbstauskunft gehören in einen späteren Schritt.

06Bewertungsanfrage als Weg für Eigentümer

Für die meisten Maklerbüros ist nicht der Käufer knapp, sondern das Objekt, und die Bewertungsanfrage ist der wichtigste Weg zu neuen Aufträgen. Sie verdient deshalb eine eigene Seite und nicht nur einen Knopf im Menü. Diese Seite spricht Eigentümer an, die verkaufen oder vermieten wollen, und erklärt, was nach der Anfrage passiert.

Ein Formular in mehreren kurzen Schritten funktioniert besser als ein langes Formular auf einmal. Im ersten Schritt fragen Sie Objektart und Ort ab, danach Fläche, Baujahr und Zustand, zuletzt den geplanten Zeitpunkt und die Kontaktdaten. Wer bereits zwei Schritte ausgefüllt hat, bricht seltener ab als jemand, der sofort zwölf Felder sieht.

Seien Sie ehrlich, was die Bewertung leisten kann. Eine automatische Schätzung im Browser liefert höchstens eine grobe Orientierung; der Wert, auf den sich ein Eigentümer verlassen kann, entsteht bei der Besichtigung. Formulieren Sie das Angebot deshalb als persönliche Einschätzung durch einen namentlich genannten Makler und nennen Sie, innerhalb welcher Frist Sie sich melden.

Ergänzen Sie die Seite um Inhalte, die Eigentümern bei der Entscheidung helfen: welche Unterlagen für den Verkauf gebraucht werden, wie Sie vermarkten, welche Objekte Sie in der Gegend zuletzt vermittelt haben. Wird die Seite später mit einer Google Ads Kampagne beworben, sollte sie als eigenständige Zielseite funktionieren, ohne dass der Besucher erst die Navigation verstehen muss.

07Portalanbindung, OpenImmo und doppelte Inhalte

Ein Objekt sollte nur an einer Stelle gepflegt werden, und von dort aus gelangt es auf Website und Portale. In der Praxis ist diese Stelle meist die Maklersoftware, die Objekte über eine Schnittstelle oder im Austauschformat OpenImmo weitergibt. Die Website liest diese Daten ein, statt dass jemand im Büro jedes Objekt ein zweites Mal von Hand anlegt.

Klären Sie vor dem Projektstart diese Punkte schriftlich:

• Datenquelle: Welche Software ist führend, und welche Felder liefert sie tatsächlich, auch die Energieangaben?
• Richtung: Wird nur importiert, nur exportiert oder in beide Richtungen abgeglichen?
• Takt: Wie schnell erreicht eine Statusänderung die Website, sofort oder in festen Abständen?
• Bilder: Werden Fotos in voller Auflösung übertragen, damit die Website eigene, optimierte Größen erzeugen kann?
• Texte: Gibt es ein eigenes Feld für die Beschreibung auf der Website, getrennt vom Portaltext?

Der letzte Punkt entscheidet über die Sichtbarkeit. Eine Exposéseite, deren Text Wort für Wort auch auf einem großen Portal steht, hat in der Suche selten eine Chance. Ein zweites Textfeld kostet das Büro wenige Minuten je Objekt: ein Absatz zur Lage aus eigener Kenntnis, ein Hinweis zur Zielgruppe, eine ehrliche Einordnung der Ausstattung. Genau dieser Absatz unterscheidet Ihre Seite vom Inserat.

08Stadtteilseiten nur für echte Arbeitsgebiete

Eine Seite zu einem Ort oder Stadtteil lohnt sich nur dort, wo Ihr Büro regelmäßig vermittelt und etwas Eigenes zu sagen hat. Zwanzig fast gleiche Seiten, in denen nur der Ortsname wechselt, wirken auf Leser beliebig und werden von Suchmaschinen eher als sogenannte Doorway Pages gewertet. Weniger Seiten mit echtem Inhalt sind in jedem Fall die bessere Grundlage.

Prüfen Sie vor jeder neuen Seite drei Fragen. Haben Sie dort in letzter Zeit Objekte vermittelt? Gibt es einen Makler, der die Gegend wirklich kennt? Können Sie Fragen beantworten, die Käufer oder Eigentümer speziell dort stellen? Wenn eine Antwort nein lautet, gehört der Ort besser in eine übergeordnete Seite.

Eine gute Stadtteilseite enthält Inhalte, die nur Ihr Büro schreiben kann:

• Marktbeobachtung: welche Objekte dort gefragt sind und welche länger brauchen, aus Ihrer eigenen Vermarktung.
• Lagewissen: Unterschiede zwischen einzelnen Straßenzügen, Verkehrsanbindung, Schulen und Nahversorgung.
• Aktuelle Objekte: automatisch eingeblendet, sobald ein Angebot in diesem Gebiet online geht.
• Ansprechpartner: der zuständige Makler mit Foto und Durchwahl.

Diese Seiten verbinden Exposés, Maklerprofile und Bewertungsanfrage miteinander und geben der internen Verlinkung eine klare Ordnung. Wie Stadtteilseiten, Struktur und Inhalte zusammen eine dauerhafte Suchmaschinenoptimierung für Makler ergeben, planen wir gemeinsam mit dem Aufbau der Website, nicht erst danach.

09Fotos, Videos, Rundgänge und Ladezeit

Bilder verkaufen Immobilien, aber unbearbeitete Bilder machen Exposéseiten langsam, und langsame Seiten verlieren Interessenten am Smartphone. Google misst die Nutzererfahrung mit den Core Web Vitals. Als gut gilt ein LCP, also die Zeit bis zum Laden des größten sichtbaren Elements, von höchstens 2,5 Sekunden, ein INP, also die Reaktionszeit auf Eingaben, von höchstens 200 Millisekunden und ein CLS, das Verschieben des Layouts beim Laden, von höchstens 0,1.

Auf Exposéseiten ist das größte Element fast immer das erste Foto. Deshalb sollte genau dieses Bild in passender Größe, in einem modernen Format wie WebP oder AVIF und ohne Verzögerung geladen werden. Alle weiteren Galeriebilder laden erst, wenn der Besucher blättert. Feste Seitenverhältnisse für Bildflächen verhindern, dass der Text beim Laden springt.

Videos und virtuelle Rundgänge in 360 Grad sind wertvoll, belasten die Seite aber stark. Wir zeigen zunächst ein Vorschaubild und laden den Player erst nach einem Klick. Das hat einen zweiten Vorteil: Eingebettete Dienste großer Plattformen speichern oder lesen oft Informationen auf dem Gerät, und dafür braucht es nach § 25 TDDDG eine Einwilligung, die mit dem Klick sauber eingeholt werden kann.

Fotos verkleinern Sie vor dem Hochladen etwa mit unserem Tool zum Verkleinern von Bildern. Wie Ihre aktuelle Website auf dem Smartphone abschneidet, zeigt der kostenlose Test zur mobilen Darstellung.

10Verkaufte und vermietete Objekte richtig behandeln

Ein verkauftes Objekt muss sofort aus dem aktiven Angebot verschwinden, seine Seite muss aber nicht wertlos werden. Entscheidend ist, dass niemand mehr für ein Objekt anfragt, das nicht verfügbar ist, und dass Besucher über alte Links trotzdem weiterkommen. Dafür braucht die Objektverwaltung klare Regeln je Status.

Für jede Situation gibt es eine passende Lösung:

• Reserviert: Das Objekt bleibt sichtbar, trägt einen deutlichen Hinweis, und das Formular fragt nach Interesse an vergleichbaren Angeboten.
• Verkauft mit Referenzfreigabe: Die Seite wird gekürzt zur Referenz, ohne Anfrageformular und ohne Angaben, die der Eigentümer nicht freigegeben hat.
• Verkauft ohne Freigabe: Die Adresse leitet per 301 auf die passende Übersicht weiter, etwa Wohnungen im selben Ort.
• Vermietet: In der Regel ebenfalls Weiterleitung, da vermietete Wohnungen selten als Referenz taugen.
• Zurückgezogen: Weiterleitung ohne jeden Hinweis auf den Grund, um den Eigentümer zu schützen.

Eine Referenzseite ist kein Schaufenster für Preise. Ob ein erzielter Preis genannt wird, entscheidet allein der Eigentümer, und Sie sollten diese Freigabe schriftlich festhalten. Referenzen wirken vor allem auf Ihrer Bewertungsseite und auf Stadtteilseiten, wo Eigentümer gezielt nach Belegen suchen.

Wichtig ist, dass der Statuswechsel all diese Folgen automatisch auslöst. Wenn jemand nach dem Notartermin daran denken muss, an drei Stellen etwas zu ändern, bleibt das Objekt erfahrungsgemäß irgendwo stehen.

11Lokale Suche und Google Unternehmensprofil

Wer nach einem Makler in seiner Stadt sucht, sieht oft zuerst die Karte mit Unternehmensprofilen, deshalb gehört das Profil zum Websiteprojekt dazu. Nach den Richtlinien von Google muss der Name im Profil dem Namen entsprechen, unter dem Ihr Büro auch im Alltag auftritt. Zusätze wie Immobilienmakler mit Ortsnamen sind nicht erlaubt, wenn sie nicht Teil des echten Namens sind.

Prüfen Sie Ihr Profil anhand dieser Punkte:

• Kategorie: eine präzise Hauptkategorie und nur solche Zusatzkategorien, die Ihr Büro tatsächlich abdeckt.
• Adresse: sichtbar, wenn Kunden Ihr Büro besuchen können; reine Servicegebiete dürfen die Adresse ausblenden.
• Einheitliche Daten: Name, Anschrift und Telefonnummer exakt wie im Impressum und auf der Kontaktseite.
• Verlinkung: das Profil verweist auf die passende Seite, bei mehreren Standorten jeweils auf die Standortseite.
• Bewertungen: nach jedem Abschluss freundlich um eine Bewertung bitten und jede Bewertung sachlich beantworten.

Haben Sie mehrere Büros, braucht jeder Standort ein eigenes Profil und eine eigene Seite auf der Website mit Team, Anschrift und Öffnungszeiten. Fotos aus dem Büro und von echten Objekten wirken dabei glaubwürdiger als Bilder aus Datenbanken. Das Profil ersetzt keine gute Website, es führt die Menschen aber zu ihr, und dort entscheidet sich, ob sie anfragen.

12Messung: welches Objekt welche Anfrage bringt

Eine Maklerwebsite ist dann gut gemessen, wenn Sie für jedes Objekt und jeden Makler sehen, wie viele Anfragen über welchen Weg kamen. Seitenaufrufe allein sagen wenig darüber, ob die Website Aufträge bringt. Planen Sie die Messung deshalb vor dem Livegang, nicht als Nachtrag.

Rechtlich gilt für Besucher aus der EU: Für nicht notwendige Messung und Werbefunktionen brauchen Sie vorher eine Einwilligung, und Google verlangt für Nutzer im Europäischen Wirtschaftsraum den Consent Mode, also eine technische Weitergabe der Einwilligungsentscheidung an die Google Dienste. Das Cookie Banner muss diese Entscheidung tatsächlich steuern und darf sie nicht nur anzeigen.

Diese Ereignisse sollten Sie mindestens erfassen, jeweils mit Objektnummer und zuständigem Makler:

• Anruf per Klick: auf Exposéseite, Maklerprofil und Kontaktseite getrennt ausgewertet.
• WhatsApp Klick: mit der Seite, von der aus die Nachricht gestartet wurde.
• Formularanfrage: getrennt nach Exposé, Besichtigungswunsch und Bewertungsanfrage.
• Suchauftrag: wenn Interessenten sich für neue Objekte vormerken lassen.

Den größten Erkenntnisgewinn bringt der Abgleich mit Ihrer Maklersoftware. Steht dort, welche Anfrage zu einer Besichtigung und welche zu einem Auftrag geführt hat, sehen Sie nach einigen Monaten, welche Kanäle wirklich Eigentümer bringen und welche nur Klicks. Eine monatliche Auswertung mit diesen Zahlen reicht den meisten Büros völlig.

13Häufige Fehler bei Maklerwebsites und bessere Wege

Die meisten Schwächen von Maklerwebsites entstehen nicht beim Design, sondern bei Entscheidungen, die im Projekt niemand ausdrücklich getroffen hat. Die folgenden Fehler sehen wir bei bestehenden Websites immer wieder, und jeder lässt sich mit überschaubarem Aufwand vermeiden.

• Objektdaten doppelt pflegen: Das Büro legt Objekte in der Software und zusätzlich auf der Website an. Besser ist eine führende Datenquelle mit automatischem Import.
• Exposés als PDF statt als Seite: Ein heruntergeladenes Dokument wird kaum gefunden und ist am Smartphone mühsam. Besser ist eine vollständige Exposéseite, das PDF bleibt eine Ergänzung.
• Energiefelder als Freitext: Dann fehlen Angaben unbemerkt oder stehen an wechselnden Stellen. Besser sind feste Felder mit Pflichtprüfung vor der Veröffentlichung.
• Bewertungsrechner mit Versprechen: Ein Rechner, der einen exakten Marktwert verspricht, enttäuscht Eigentümer beim ersten Gespräch. Besser ist eine ehrlich beschriebene persönliche Einschätzung.
• Stadtteilseiten aus Textbausteinen: Viele gleiche Seiten mit getauschtem Ortsnamen schaden mehr, als sie nützen. Besser sind wenige Seiten mit eigenem Lagewissen.
• Relaunch ohne Weiterleitungsplan: Alte Objektadressen laufen ins Leere, Verlinkungen und Rankings gehen verloren. Besser ist eine vollständige Liste alter Adressen mit 301 Weiterleitung auf die passende neue Seite.

Prüfen Sie Ihre aktuelle Website anhand dieser Liste, bevor Sie über ein neues Design sprechen. Oft zeigt sich dabei, dass die wichtigsten Verbesserungen in der Objektverwaltung und im Anfrageweg liegen.

14Den passenden Partner wählen und anfangen

Der richtige Partner für eine Website für Immobilienmakler versteht Objektdaten, Anfragen und Pflichtangaben, nicht nur Gestaltung. Bitten Sie deshalb in jedem Erstgespräch um konkrete Antworten auf fachliche Fragen, statt nur Entwürfe zu vergleichen. Die Antworten zeigen schnell, ob jemand bereits Maklerwebsites betreut hat.

Diese Fragen helfen bei der Auswahl:

• Wie werden Objekte aus unserer Maklersoftware übernommen, und was passiert, wenn die Schnittstelle ausfällt?
• Wo stehen die Energieangaben im Exposé, und wie wird verhindert, dass ein Objekt ohne diese Felder online geht?
• Wie wird jede Anfrage dem Objekt und dem Makler zugeordnet, und wie sehen wir das in der Auswertung?
• Was geschieht technisch mit der Adresse eines verkauften Objekts?
• Wer pflegt die Website nach dem Livegang, und wie schnell werden Änderungen umgesetzt?

Verkaufen Sie an Käufer aus mehreren Ländern, gehört eine mehrsprachige Website mit sauberer hreflang Auszeichnung von Anfang an in die Planung. Ausgewählte Projekte für Maklerbüros und Bauunternehmen finden Sie in unseren Referenzen, den gesamten Leistungsumfang unter Webdesign und Entwicklung.

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