Social Media für Immobilienmakler

Social Media für Immobilienmakler heißt nicht, ein Exposé Foto vor mehr Augen zu bringen, sondern Käufer, Mieter und Eigentümer davon zu überzeugen, dass sie dem Büro vertrauen können. Das Objekt finden Interessenten im Portal. Wen sie anrufen, entscheiden sie meist nach einem Profil, einem Video und der Schnelligkeit einer Antwort.

Dieser Leitfaden folgt den Entscheidungen eines Maklerbüros in ihrer Reihenfolge: wer folgt und was er sucht, welche Plattformen passen, wie Objektbeiträge entstehen, welche Regeln zu prüfen sind, wie Nachrichten laufen und wie Ergebnisse jeden Monat gelesen werden. Jeder Abschnitt endet mit etwas Umsetzbarem oder einer Frage, die Sie einer Agentur stellen können.

01Wer einem Makler Account folgt und was er sucht

Die Zielgruppe eines Maklerbüros ist nie eine einzige Gruppe, und jede kommt mit einer anderen Frage. Wer in einer Woche angesprochen wird, bestimmt den Rest des Redaktionsplans.

• Kaufinteressenten: Sie wollen Lage, Anbindung, Schulen und die Stimmung der Straße sehen, was ein Exposé Foto nicht zeigt.
• Mietinteressenten: Eine schnelle Antwort, klare Angaben zu Kaution und Einzug und der echte Zustand der Wohnung entscheiden.
• Eigentümer und Vermieter: Sie beurteilen, wem sie ein Objekt anvertrauen, an der Darstellung anderer Objekte und am Auftreten der Berater.
• Kapitalanleger und Käufer aus dem Ausland: Sie versuchen, Ablauf, Stadtteil und Seriosität aus der Ferne zu verstehen, und schauen Videos und Kommentare.
• Nachbarn: Sie kaufen vielleicht nie bei Ihnen, empfehlen das Büro aber Verwandten und Freunden.

Wir beginnen mit Ihren eigenen Unterlagen: Mit welchen Kunden haben Sie zuletzt am häufigsten gesprochen, und welche Nachricht löste den ersten Kontakt aus? Social Media für Immobilienmakler startet mit dieser Antwort statt mit einer Annahme. Die Berater beantworten einen kurzen Fragebogen, aus den Antworten entstehen die Inhaltslinien.

Am Ende braucht jede Gruppe einen passenden nächsten Schritt: ein Objekt für den Käufer, ein Kennenlerngespräch für den Eigentümer, einen Besichtigungstermin für den Mieter und eine Prozesserklärung für den Anleger.

02Welche Plattform welchem Ziel dient

Auf zwei Plattformen regelmäßig zu sein ist besser, als auf fünf dünn zu wirken. Die Liste zeigt, was jede Plattform für ein Maklerbüro leistet.

• Instagram: Hauptschaufenster mit Rundgang Reels, Stadtteil Karussells und Stories; Profil Link und Nachrichtenbutton sind der erste Kontaktpunkt.
• YouTube: Längere Wohnungstouren, Gebietsvorstellungen und Erklärvideos zum Ablauf, die lange auffindbar bleiben.
• Facebook: Lokale Gruppen und ältere Käufer; Teil des Gesprächs im Viertel zu sein zählt mehr, als Objekte abzuladen.
• TikTok: Kurze Touren und Tipps für jüngere Mieter.
• LinkedIn: Gewerbeimmobilien, Büroflächen und Gespräche mit Investoren.
• Google Unternehmensprofil: Aktuelle Beiträge, Fotos und Öffnungszeiten für Menschen, die das Büro über die Suche finden.

Vor dem Start eines Kanals stellen wir eine Frage: Kann das Büro dort mehrmals im Monat in gleicher Qualität produzieren und Nachrichten am selben Tag beantworten? Wenn nicht, stärken wir lieber die zwei vorhandenen Kanäle. Profil Link und Büroangaben sollten auf jeder Plattform gleich lauten.

Für Social Media für Immobilienmakler gilt dabei: Lieber ein Kanal weniger und dafür jede Nachricht beantwortet. Wer Anfragen auf drei Plattformen liegen lässt, schadet dem Ruf stärker als jemand, der nur auf zweien aktiv ist.

03Objektinhalte: vom Portal Abbild zur eigenen Geschichte

Ein guter Makler Account erzählt das Objekt aus Sicht des Büros, statt das Portal zu kopieren. Viele Büros posten dieselbe Wohnung; unterscheiden kann Sie nur, wie ein Berater sie zeigt.

Für Objektbeiträge richten wir eine Vorlage ein und folgen bei jedem neuen Objekt derselben Reihenfolge.

1. Die Objektangaben mit dem Büro und den Unterlagen abgleichen.
2. Die Zustimmung des Eigentümers schriftlich oder per Nachricht einholen und den Drehtermin festlegen.
3. Einen kurzen Rundgang filmen: Eingang, Wohnzimmer, Küche, Bad, Aussicht und Umgebung des Hauses.
4. Ein Titelbild und drei bis vier Bilder als Karussell vorbereiten.
5. Objektnummer und die Angaben, die Ihr Markt verlangt, in die Beschreibung schreiben.
6. Veröffentlichen und den Status im Kalender vermerken, damit der Beitrag bei Verkauf oder Vermietung verschwinden kann.

Der eigene Satz des Beraters ist der wertvollste Teil des Videos: warum das Objekt diesen Preis hat, für wen es passt und was fehlt. Ehrliche Hinweise schaffen Vertrauen, übertriebene Adjektive wirken gegenteilig.

Im Karussell hat sich diese Reihenfolge bewährt: eine Außenansicht, der stärkste Raum, ein ungewöhnliches oder unperfektes Detail, ein Bild zur Umgebung und ein Schlussbild mit Objektnummer und Aufruf. Im Video sollten die ersten drei Sekunden die auffälligste Stelle zeigen, denn eine lange gesprochene Einleitung verliert den Zuschauer. Untertitel sind für alle Pflicht, die ohne Ton schauen.

04Stadtteil, Ablauf und Berater als Inhalt

Den direktesten Beweis, dass Sie ein Gebiet kennen, liefern konkrete Inhalte darüber. Diese Inhalte leben weiter, wenn das Objekt vergeben ist, und befreien den Account davon, jede Woche von einem neuen Objekt abzuhängen.

• Stadtteil Guide: Verkehrsanbindung, Schulen, Märkte, Cafés und der Charakter der Straße mit den Worten des Beraters.
• Hausvorstellung: Gemeinschaftsflächen, Hausgeld und Verwaltung, mit Erlaubnis des Eigentümers.
• Prozesserklärung: Die Schritte von der Besichtigung bis zum Notartermin und welche Unterlagen wann gebraucht werden.
• Verkäufer Information: Vorbereitung auf Fotos, Verhalten bei Besichtigungen und wie ein Verkauf abläuft.
• Fragenvideos: Ein Berater beantwortet die Fragen, die am häufigsten per Nachricht eingehen.

Wer Marktzahlen oder Einschätzungen teilt, nennt Quelle und Datum. Ein nicht belegbarer Durchschnittspreis oder die Behauptung steigender Werte kostet schnell Follower und Kollegen.

Auch der Berater gehört zum Inhalt. Der Büro Account bleibt die einzige Quelle für Objekt und Markenangaben, Berater nutzen dieselbe Telefonnummer und denselben Firmennamen, und eine schriftliche Regelung klärt, wem was gehört, falls ein Berater wechselt. Für eine Vorstellungsserie genügen Gebiet, Schwerpunkt, Zeiten, ein Stadtteiltipp und ein direkter Kontaktweg.

05Pflichtangaben im Exposé und Wortwahl

Jeder Beitrag, der wie ein Exposé wirkt, sollte zum aktuellen Objekt passen und die Werberegeln Ihres Marktes beachten. Das halten wir als feste Zeile in der Checkliste vor der Veröffentlichung.

In Deutschland verlangt § 87 GModG in Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien, sofern ein Energieausweis vorliegt, unter anderem die Art des Ausweises, den Energiewert, den wesentlichen Energieträger, das Baujahr und die Effizienzklasse. Wir behandeln Beiträge mit Objektangaben vorsichtshalber wie Anzeigen und holen die Daten vom Eigentümer ein.

• Die Angaben in der Beschreibung mit dem aktuellen Exposé abgleichen.
• Den Status jedes Objekts wöchentlich mit dem Büro klären.
• Beitrag, Story und Highlight nach Verkauf oder Vermietung entfernen.
• Eine Preisgrafik bei jeder Preisänderung aktualisieren.

Ab wann ein Social Post rechtlich als Anzeige gilt, beurteilt am Ende Ihre Rechtsberatung; wir wenden die Liste auf der vorsichtigen Seite an. Die Checkliste liegt bei jedem Beitrag, und wer im Büro krank oder im Urlaub ist, wird durch eine feste Vertretung ersetzt, damit nichts übersehen wird. Social Media für Immobilienmakler ist in diesem Teil eher sorgfältige Buchführung als kreative Arbeit.

06Impressum, Einwilligung und Datenschutz beim Dreh

Das Innere einer Wohnung ist der Privatbereich der Menschen, die dort leben, und das Filmen berührt personenbezogene Daten. Eine erkennbare Person im Video ist personenbezogen, und die Veröffentlichung ohne tragfähige Grundlage ist riskant.

Geschäftsmäßige digitale Dienste müssen die Anbieterkennzeichnung nach § 5 DDG leicht erreichbar halten; wir prüfen, dass Impressum und Profil Link des Büros auf jedem Account vorhanden sind. Für Dreharbeiten nutzen wir eine Checkliste gegen die üblichen Risiken.

• Familienfotos und Unterlagen: Fotos an der Wand, Papiere auf dem Tisch und Namensschilder bleiben außerhalb des Bildes.
• Hausnummer und Adresse: Die volle Adresse erscheint nicht im Video oder auf Karten, sofern das Exposé sie nicht selbst nennt.
• Nachbarn und Kinder: Eine zufällig aufgenommene Person oder ein Kind wird herausgeschnitten.
• Zustimmung des Mieters: Wohnt ein Mieter dort, genügt die Zustimmung des Eigentümers nicht.
• Hinweis auf leere Wohnungen: Wir veröffentlichen nie, dass eine Wohnung leer steht oder wo Schlüssel liegen.

Dem Eigentümer vor dem Dreh zu sagen, was wo und wie lange veröffentlicht wird, schafft Vertrauen und beugt späteren Einwänden vor. Rohmaterial lassen wir nicht dauerhaft in einem geteilten Ordner liegen, sondern vereinbaren mit dem Büro eine Aufbewahrungsregel.

07Nachrichten, Kommentare und Übergabe zum Telefon

Bei einem Makler Account ist die Nachricht das eigentliche Ergebnis der Inhalte, deshalb zählt die Antwortroutine ebenso viel wie der Inhalt. Eine Nachricht besteht oft aus einer Zeile: Ist das noch frei, was kostet es, können wir es diese Woche sehen.

Ein Antwortleitfaden regelt, wer eine Statusfrage mit welchem Satz beantwortet, ob Preis und Verhandlung per Nachricht oder am Telefon besprochen werden, welche Angaben für eine Besichtigung erfragt werden und was die Antwort außerhalb der Bürozeit sagt.

• In der ersten Antwort Objektnummer und Namen des Beraters nennen.
• Preis und Verhandlung ans Telefon verlegen, ohne den Angebotspreis zu verbergen.
• Jede Nachricht mit Objekt und Berater in einer Tabelle festhalten.
• In öffentlichen Kommentaren keine persönlichen Daten erfragen und keine Daten von Eigentümern nennen.
• Einen Kommentar mit Beschwerde sofort an den Berater und die Büroleitung weiterreichen.

Für Wochenenden und Abende richten wir einen Ablauf ein, der auch bei geschlossenem Büro funktioniert. Die automatische Antwort nennt Öffnungszeiten und den nächsten Rückmeldezeitpunkt, für eine dringende Vermietung wird ein Berater in Bereitschaft benannt. Weil klar ist, wer antwortet, geben zwei Berater nie unterschiedliche Auskünfte auf dieselbe Nachricht.

Ruft die Person an, sollte der nächste Schritt schon ein Satz sein: zu welcher Zeit ein Rückruf passt oder an welchem Tag das Objekt besichtigt werden kann.

08Bewertungen, Ruf und gefälschte Accounts

Im Immobilienbereich beginnt der Ruf mit dem, was in sozialen Medien und auf der Karte steht, und das Risiko gefälschter Accounts ist hier höher als in vielen Branchen. Ein Account, der mit dem Namen des Büros eine Kaution oder ein Ausweisfoto verlangt, kann das Vertrauen an einem Tag beschädigen.

Drei Dinge helfen. Wir suchen regelmäßig nach Büroname und Logo, um ähnliche Accounts zu finden. Wir bereiten einen Hinweis für Follower vor, auf welchem Weg und unter welchen Bedingungen das Büro Zahlungen entgegennimmt und welche Kanäle es dafür nie nutzt. Und wir halten die Meldefunktion der Plattform für Identitätsmissbrauch bereit, samt Nachweis der gewerblichen Eintragung des Büros.

Für positive Bewertungen fragen wir den Kunden um Erlaubnis und entfernen persönliche Angaben, die er nicht teilen wollte. Gekaufte oder erfundene Bewertungen nutzen wir nie; sie verstoßen gegen Plattformregeln und gegen den Grundsatz, Verbraucher nicht zu täuschen. Auf eine negative Bewertung folgt eine kurze, ruhige Antwort ohne Namen von Personen oder Objekten, Einzelheiten wandern ins Telefonat.

Im Monatsbericht führen wir dafür eine eigene Zeile: neue Bewertungen, Antwortzeiten, gemeldete gefälschte Accounts und beim Büro eingegangene Beschwerden. Das zeigt dem Inhaber, dass der Account auch Sicherheitsarbeit leistet. Wie sich das in unsere Social Media Betreuung einfügt, steht auf der Leistungsseite.

09Kooperationen, Kennzeichnung und Musik

Bezahlte oder durch Geschenke vergütete Kooperationen müssen erkennbar als Werbung gekennzeichnet sein. Wir nutzen dafür die Kennzeichnung der Plattform für bezahlte Partnerschaften und setzen zusätzlich das Wort Werbung gut sichtbar an den Anfang des Beitrags.

Im Maklerbüro stellt sich das, wenn ein Berater von einem Bauträger bezahlt oder beschenkt wird, mit einer Einrichtungsmarke dreht oder ein Café im Viertel vorstellt. Die Kennzeichnung vorher zu planen ist leichter, als sie später zu korrigieren. Für die Arbeit mit Creatorn finden Sie unser Angebot Influencer Marketing; unser eigener Teil bleibt die organische Accountbetreuung.

Bei Musik nutzen wir die lizenzierte Bibliothek der Plattform. Bekannte kommerzielle Titel können auf Geschäftskonten eingeschränkt sein. Werden Drohnenaufnahmen, Kartengrafiken oder Fotos von Dritten verwendet, holen wir die Erlaubnis schriftlich ein. Kennzeichnung und Erlaubnis sind die Stellen, an denen Fehler am leichtesten passieren, deshalb hat die Checkliste vor der Veröffentlichung dafür eine eigene Zeile.

Möchten Sie Beiträge erneut teilen, in denen Kunden oder Berater Sie markiert haben, fragen wir zuerst die Person und nennen die Quelle. Dankesfotos von Kunden folgen denselben Einwilligungsregeln für Personen und Kinder.

10Produktionsrhythmus und Drehtage

Das Geheimnis regelmäßiger Beiträge liegt darin, die Produktion an den Rhythmus des Büros zu binden; jedes Objekt einzeln zu filmen zermürbt das Team. Wir teilen den Plan in vier Teile.

• Sammeldrehtag: Ein oder zwei Objekte, Stadtteilvideos und Beraterporträts am selben Tag.
• Vorlagen für schnelles Veröffentlichen: Titelbild, Textaufbau und Reihenfolge der Beschreibung stehen fest, bei einem neuen Objekt ändert sich nur der Inhalt.
• Freigabeablauf: Berater und Büroinhaber geben den Entwurf schriftlich frei, ohne Freigabe geht nichts online.
• Flexible Plätze: Im Kalender bleiben jeden Monat einige Plätze frei, für ein neues Bauprojekt oder einen eiligen Verkauf.

Vor einem Drehtag schicken wir dem Büro eine kurze Vorbereitungsliste: Vorhänge offen, persönliche Dinge weggeräumt, Licht an, Wohnung aufgeräumt. So wird aus einem Dreh, der binnen eines halben Tages fertig sein soll, kein Nachdreh, und Berater und Eigentümer nutzen ihre Zeit gut.

Auch die Jahreszeit prägt den Rhythmus. Im Sommer häufen sich Vermietungen und Umzugspläne, im Spätsommer Umzüge rund um die Schule, zum Jahresbeginn Gespräche über Kapitalanlage und neue Projekte. Den Kalender einen Schritt vor dieser Bewegung zu platzieren kostet weniger Mühe, als auf sie zu reagieren.

11Messung und Monatsbericht

Bei einem Makler Account zählt nicht das Like, sondern die Kette von der Nachricht über den Anruf bis zur Besichtigung. Der Bericht sollte zeigen, welcher Inhalt diese Kette angestoßen hat.

• Reichweite und Speicherungen: Welches Objektformat und welches Stadtteilthema Interesse geweckt hat.
• Profilbesuche und Linkklicks: Der Link trägt einen UTM Parameter, sodass ein Websitebesuch dem Beitrag zugeordnet werden kann, aus dem er kam.
• Anrufe und Routen: Anrufe und Routenanfragen aus dem Google Unternehmensprofil werden getrennt erfasst.
• Von der Nachricht zur Besichtigung: Abgeglichen mit den Besichtigungen und Terminen in Ihren eigenen Aufzeichnungen.

Zahlen erfinden wir nicht, und wir entscheiden nicht nach dem Ausschlag eines einzelnen Monats. Ein Blick über drei Monate zeigt, welches Format wegfällt und welches vervielfacht wird. Am nützlichsten ist eine Tabelle, die neben jedem Beitrag eine Zeile Ergebnis führt: welches Objekt, welches Format, wie viele Nachrichten, wie viele Besichtigungen. So wählt das Büro die Inhalte des nächsten Monats aus eigenen Aufzeichnungen statt aus dem Bauch.

Wie Anfragen auf der Website ankommen, sehen Sie auf unserer Seite zur Makler Website. Fürs Gefundenwerden in der Suche hilft SEO für Makler, für richtige Bürodaten in KI Antworten unsere Seite zur KI Sichtbarkeit.

12Wann bezahlte Reichweite hilft

Organische Inhalte schaffen Vertrauen, bezahlte Reichweite bringt diese Inhalte zu den richtigen Menschen im richtigen Gebiet. Beides gehört zur selben Aufgabe, wird aber getrennt gesteuert, und bezahlte Unterstützung braucht einen eigenen Plan.

Bezahlte Reichweite lohnt sich meist in zwei Fällen: wenn für ein neues Bauprojekt oder Objekt schnell ein bestimmtes Gebiet erreicht werden soll oder wenn ein Rundgang, der schon gut läuft, einem größeren Publikum gezeigt werden soll. Das Werbebudget zahlen Sie direkt an die Plattform, das Werbekonto gehört Ihrem Büro.

Für Wohnungsanzeigen können auf manchen Plattformen besondere Anzeigenkategorien und Zielgruppenbeschränkungen gelten; Einrichtung und aktuelle Regeln behandelt unsere Seite zur Meta Ads Betreuung. Dieser Leitfaden beschreibt den organischen Account, an den die Anzeigen anknüpfen.

Die Budgetlogik ist einfach und kommt ohne Zahlen aus: Wählen Sie die Inhalte für die Bewerbung aus Beiträgen, die schon Speicherungen und Nachrichten erzielen. Ein Video, das niemand schaut, zu bewerben vergrößert nur das Desinteresse. Vor jeder bezahlten Arbeit prüfen wir außerdem den organischen Account: Profil Link, Nachrichtenantwort, Objektangaben und Einwilligungen sind vorhanden. Social Media für Immobilienmakler und Werbung laufen deshalb in einer Reihenfolge: erst Ordnung, dann Sichtbarkeit.

13Häufige Fehler

Die wiederkehrenden Fehler auf Makler Accounts entstehen meist aus Unordnung, nicht aus dem Inhalt selbst. Die Liste stellt jedem Fehler eine bessere Alternative gegenüber.

• Einen Portal Screenshot posten: Stattdessen einen kurzen Rundgang und den Kommentar des Beraters teilen.
• Verkaufte Objekte auf dem Account lassen: Stattdessen den Status wöchentlich klären und den Beitrag sofort entfernen.
• Ohne Erlaubnis filmen: Stattdessen schriftliche Zustimmung einholen und persönliche Dinge aus dem Bild nehmen.
• Nachrichten bis Montag liegen lassen: Stattdessen eine automatische Antwort und einen Berater in Bereitschaft einrichten.
• Follower kaufen oder Bewertungen bestellen: Stattdessen auf Stadtteilinhalte und echte Kundenbewertungen bauen.
• Auf jeder Plattform sein: Stattdessen auf zweien beständig bleiben.
• Das private Konto eines Beraters als Büro Account behandeln: Stattdessen Eigentum und Befugnis schriftlich regeln.

Die meisten dieser Fehler entstehen an vollen Tagen, nicht aus böser Absicht. Checkliste und Erfassungstabelle sollen den Account auf gleichem Niveau halten, wenn die Arbeitslast steigt. Alte Beiträge später aufzuräumen kostet weit mehr Mühe, als zu Beginn Regeln zu setzen.

14Fragen an eine Agentur und der nächste Schritt

Der richtige Partner zeigt sein Können bei Social Media für Immobilienmakler durch Kenntnis von Regeln und Abläufen, nicht durch ein glänzendes Portfolio. Ein paar Fragen vor der Angebotsanfrage verkürzen die Entscheidung.

• Wie werden Objektangaben und Pflichtangaben in einem Beitrag behandelt?
• Wie und von wem wird ein verkauftes Objekt vom Account entfernt?
• Welche Einwilligung und welche Checkliste gelten für Aufnahmen in Wohnungen?
• Wem gehört der Account, wie wird Zugriff gegeben und was passiert bei der Trennung?
• Was enthält der Bericht, und was wird auf dem Papier versprochen?

Ein Angebot, das Follower, Reichweite oder Abschlusszahlen verspricht, verkauft eine Prognose, keine Arbeitsweise. Wir verpflichten uns bei Social Media für Immobilienmakler zu einer schriftlichen Arbeitsweise, regelmäßigen Inhalten und einem klaren Monatsbericht. Sie können auch eine kurze Probe verlangen: Rundgang, Karussell und Beschreibungsentwurf für ein einzelnes Objekt zu sehen macht die Arbeitsweise greifbar.

Der Zugriff auf die Accounts sollte bei Ihnen bleiben, über die offiziellen Zugriffsfunktionen der Plattformen vergeben und bei einer Trennung vollständig zurückgegeben werden; halten Sie das zu Beginn im Vertrag fest. Schreiben Sie uns Ihr Portfolio und den heutigen Stand Ihres Accounts, wir melden uns mit einem schriftlichen Umfang; zu den Kosten finden Sie Angaben im Bereich Preise.